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简介
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第十三章 城市房地产管理法 学习目标 了解房地产的概念及特点； 理解房地产开发、房屋租赁、房地产权属登记 的基本制度； 掌握房地产开发用地、房地产交易的基本法律 规则。 一、城市房地产的概念 “房地产”一词可以在三个层面上加以理解 （见图13-1）。 相关链接 关于房地产的国外立法体例 围绕着对房地产概念的不同理解，国外立法对房 产与地产在房地产中的关系进行了不尽相同的定位。 主要表现在两种不同的立法例： 一是一元主义立法例，如德国、英美法。德国民 法认为，土地为不动产，土地的主要成份为定着于土 地上的物。其基本观点是凡物的成份，如不毁损其物 的一部分或另一部分，或变更其物的性质，即不能与 物分离者，不得独立作为权利的标的。二元主义立法 例以法国和日本为代表，认为房产和地产市两个相对 独立成份，二者是平行关系，在登记制度上可以分别 设置。 二、城市房地产法概述 城市房地产法是调整城市房地产开发、 经营和管理过程中发生的经济关系的法律规 范的总称。 1994年7月5日，第八届全国人民代表大 会常委会第八次会议通过《中华人民共和国 城市房地产管理法》，标志着我国的房地产 管理全面步入了法制的轨道。 二、城市房地产法概述 除《房地产法》外，国务院及有关部、委还制 定颁布了一系列房地产方面的法规和规章，初步形 成了较为完备的房地产法律体系。 《房地产法》调整的对象范围是城市规划区国 有土地范围内的房地产。 《房地产法》主要调整房地产开发用地、房地 产开发、房地产交易、房地产管理等方面。 第二节 房地产开发 一、房地产开发用地 （一）房地产开发用地概述 房地产开发，是指在依法取得国有建设 用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建 设的行为。 围绕着开发用地涉及到的主要问题是： 用于房地产开发的土地的范围， 房地产开发用地的用途。 （二）房地产开发用地取得的方式 1. 建设用地使用权出让 建设用地使用权出让是指国家将建设用地使用 权（以下简称建设用地使用权）在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地 使用权出让金的行为（见图13-2）。 （二）房地产开发用地取得的方式 建设用地使用权出让作为一种法律行为，具 有法律特征（见图13-3）。 拓展提高 土地使用权出让与土地使用权转让的区别 所谓土地使用权转让，是指土地使用者将土地 使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。二 者的不同主要体现在两个方面：一是土地使用权出 让法律关系的主体一方是土地所有人，另一方是土 地使用者；而土地使用权转让法律关系中的双方当 事人均为土地使用者。二是土地使用权出让是土地 使用权转让的一个前提，只有当事人依法经过土地使用权出让程序获得土地使用权，才有土地使用权 转让的可能。 （二）房地产开发用地取得的方式 建设用地使用权出让应遵循如下原则： 贯彻计划用地原则。 必须履行审批程序。 签订建设用地使用权出让合同。 （二）房地产开发用地取得的方式 土地使用权出让方式的内容，具体如表13-1 所示。 （二）房地产开发用地取得的方式 《物权法》规定设立建设用地使用权的，当事 人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同的条款（见图13-4）。 相关链接 土地使用权出让的年限是多少 国务院发布的《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》规定，建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。” （二）房地产开发用地取得的方式 2. 建设用地使用权划拨 建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府 依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后 将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无 偿交付给土地使用者使用行为。 我国严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。 采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土 地用途的规定。 以划拨方式取得建设用地使用权的，除法律、 行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 二、房地产开发 （一）房地产开发概述 房地产开发，是指在依法取得国有建设用地使 用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 按照房地产开发的内容，可以分为基础设施建 设和房屋建设。 按照房地产开发的范围不同，可以分为新城区 的开发和旧城区的拆迁改造。 （一）房地产开发概述 房地产开发应遵循下列原则： 符合城市规划的原则。 坚持经济、社会和环境效益相统一的原则。 （二）房地产开发企业 房地产开发企业的特点，如表13-2所示。 （二）房地产开发企业 房地产开发企业应当具有企业法人的资格，在 符合法定条件的情况下，设立房地产开发企业应当 向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理 部门对符合规定条件的，应当予以登记，并发给营 业执照。房地产开发企业的注册资本与投资总额的 比例应当符合国家的有关规定。房地产开发企业分 期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适 应，并按照建设用地使用权出让合同的约定，按期 投入资金，用于项目开发。 （二）房地产开发企业 设立房地产开发企业必须具备的条件（见图13-5）。 拓展提高 房地产开发企业的其他方面设立条件 根据《城市房地产开发经营管理条例》的规 定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、 行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列 条件： （1）有100万元以上的注册资本； （2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、 建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格 证书的专职会计人员。 第三节 房地产交易 一、房地产交易概述 （一）房地产交易的内涵 房地产交易是指当事人之间进行房地产转让、 房地产抵押和房屋租赁等活动。 房地产交易内涵可以从狭义和广义两方面理解 （见图13-6）。 （二）房地产中介服务机构 房地产中介服务机构广义上包括所有为房地产 市场主体的交易活动提供机构，狭义上则仅指法律 确认的三种特定机构，即房地产咨询机构、房地产 价格评估机构、房地产经纪机构。 设立房地产中介服务机构应当向工商行政管理 部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。 房地产中介服务机构应当具备法人资格，能独立地 承担民事责任。 二、房地产转让 （一）房地产转让的概念与条件 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与 或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 因建设用地使用权取得方式的不同，房地产转 让包括以出让方式取得建设用地使用权的房地产转 让和以划拨方式取得的建设用地使用权的房地产转 让。 （一）房地产转让的概念与条件 以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应当符合条件（见图13-7）。转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。 实例分析 甲房地产开发公司转让房地产的行为是否有效 甲房地产开发公司通过竞标以出让方式获得了 公司所在地城市中心区的一片土地，用于房地产开 发，投资总额1亿元。在支付土地使用权出让金1300 万元后，由于公司资金链出现问题，无法继续进行 投资，于是决定先行出卖房屋建设图纸，用得到的 房款进行投资建设。问：甲公司转让房地产的行为 是否有效？ 分析：甲公司的行为无效，因为其从事的房地 产转让行为不符合以出让方式取得土地使用权情况 下转让房地产的条件。 （一）房地产转让的概念与条件 以划拨方式取得建设用地使用权的，原则上 是不允许进入市场的，但可以有条件地转让（见 图13-8）。 （一）房地产转让的概念与条件 《房地产法》规定不得转让的房地产（见图13-9）。 （二）房地产转让合同 房地产转让合同包含两方面内容（见图13-10）。 （二）房地产转让合同 根据“认地不认人”的原则，转让房地产 时，建设用地使用权出让合同上载明的权利、 义务必须随之转移。房地产转让合同的建设 用地使用权的使用年限由当事人约定，但不 得超过建设用地使用权的剩余期限。 （三）商品房预售 商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业在商品房尚未竣工前，将正在施工的商品房预先 出手给购买者的行为。 商品房预售是聚集资金、加快房地产开发的捷 径，也是国际上房地产开发的通行做法，特别是对 于发展涉外房地产业具有积极的意义。 （三）商品房预售 考虑到商品房预售可能产生的流弊，《房 地产法》第45条对商品房预售的条件作出了明 确的规定。 商品房预售人应当按照国家规定，将预售 合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地 管理部门登记备案。 三、房屋租赁 （一）房屋租赁的概念 房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其 房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行为。 （一）房屋租赁的概念 房屋租赁是一种双务的、有偿的法律行为， 如表13-3所示。 （二）房屋租赁合同的主要条款 房屋租赁合同是指出租人将其所有的房 屋交付承租人使用，承租人支付约定的租金， 并在租赁关系终止时把房屋返还给出租人的 协议。 （二）房屋租赁合同的主要条款 房屋租赁合同的主要条款（见图13-12）。 （三）房屋租赁合同的终止 房屋租赁合同的终止事由（见图13-13）。 第四节 房地产权属登记 一、房地产权属登记概述 （一）房地产权属登记的概念及功能 房地产权属登记，是指房地产登记机关将不动 产物权变动的有关事项记载于房地产权属登记簿的 行为。 登记后，登记机关应向权利人颁发特定格式的 证明文件。 （一）房地产权属登记的概念及功能 从登记的功能看，房地产权属登记具有三项功能 (见图13-14)。 （二）房地产权属登记的方式 《房地产法》第60条规定：“国家实行建设用地 使用权和房屋所有权登记发证制度。” 我国目前大多数地区实行房、地分别登记，即一 宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有建设用地 使用权证书，一个是房屋所有权证书。 《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动 产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登 记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由 法律、行政法规规定。” （三）房地产权属登记的效力 《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、 变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经 登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 我国房地产权属变动采登记要件主义，权利的 确定不依变动先后而以是否登记为准。 二、房地产权属登记的类型 （一）建设用地使用权、房屋所有权登记 目前我国对建设用地使用权及房屋所有权分别登 记，如表13-4所示。 （一）建设用地使用权、房屋所有权登记 以出让或者转让方式取得建设用地使用权的，应 当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记， 经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级 人民政府颁发建设用地使用权证书。 房屋所有权登记，在依法取得的房地产开发用地 上建成房屋的，应当凭建设用地使用权证书向县级以 上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方 人民政府房产管理部门核实后颁发房屋所有权证书。 （二）房地产变更登记 需要办理房地产变更登记的主要原因有二，一是 房地产转让；一是房地产变更。 房地产转让或者变更时，转让或者变更后对房屋 享有所有权的人，首先应当向县级以上地方人民政府 的房地产管理部门申请房地产变更登记。 办理变更登记的程序基本上与新建登记的程序相 同。 （三）房地产抵押登记 房地产抵押登记属于房地产登记中的他项 权利登记，是指房地产权利人以其有权支配的 房地产设定抵押权后，依照法定的程序申请有 关的房地产管理机关，在房地产登记簿上所作 的记载。 （四）更正登记与异议登记 更正登记与异议登记的流程如下所示（见图13-15）。 （五）预告登记 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协 议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机 构申请预告登记（见图13-16）。 （五）预告登记 预告登记后，未经预告登记的权利人同 意，处分该不动产的，不发生物权效力。预 告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产 登记之日起三个月内未申请登记的，预告登 记失效。 本章小结
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