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简介
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住房保障制度 张放 目录 一、住房保障制度概述 （一）住房自力保障制度 （二）住房社会保障制度 二、住房保障制度的主要内容 （一）住房社会保障制度 1.经济适用房制度 2.廉租住房制度 3.公共租赁住房制度 （二）住房公积金制度 三、现行住房社会保障制度存在的问题 一、住房保障制度的概述 住房保障就是解决住房问题，保障全体社会成员的住房权。解决住房问题的过程，其实就是不断满足人们对住房的需求，从而实现人们的住房权利的过程。 当前我国住房保障制度还没有形成一个体系，有学者讨论住房保障制度的体系构建上提出应以住房社会保障制度和住房自力保障制度为主，兼采其他住房保障制度。其它住房保障制度包括住房互助保障制度、住房家庭保障制度、住房其它保障制度。 （一）住房自力保障制度 住房自力保障制度是国家为保障社会成员依靠自身努力通过市场方式实现住房权利而制定的住房保障法律制度。 住房自力保障制度的特点是: 任何社会成员都可以通过住房自力保障方式实现住房权。 住房自力保障制度所说的住房，在日常生活中就是我们所经常听到的“商品性住房（简称商品房）”的概念。 （二）住房社会保障制度 住房社会保障制度就是国家为了保持经济的发展和社会的安定，通过强制性立法，以国民收入分配和再分配的形式，确保全体社会成员的住房权利的实现和基本住房需求的满足的制度。 与住房社会保障制度相对应的是“保障性住房”这个概念，保障性住房，是与商品性住房( 简称商品房) 相对的，是指政府在为中低收入住房困难家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性住房由廉租房、经济适用房和公租房构成。 二、住房保障制度的内容 （一）住房社会保障制度——经济适用房制度 经济适用住房的前身是安居工程，依据1998年国发[23]号文改为经济适用房。 经济适用房:根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定，是具有社会保障性质的商品住宅。 经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征： 经济性、保障性、实用性。 法律依据：《经济适用住房管理办法》2007年 面向对象：城市低收入住房困难家庭 二、住房保障制度的内容 （一）住房社会保障制度——经济适用房制度 政策限制： 经济适用房规定未满5年不得正式上市交易; 政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售; 目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。 二、住房保障制度的内容 （一）住房社会保障制度——经济适用房制度 申请条件（以上海为例，上海称之为“共有产权保障住房”）：《上海市共有产权保障住房管理办法》，《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准》 （一）家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。 （二）家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。 （三）3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元（含6万元）、人均财产低于15万元（含15万元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）。 （四）家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。 同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买共有产权保障住房。 二、住房保障制度的内容 （一）住房社会保障制度——廉租住房制度 我国廉租房制度始于1998年，其建造标准以满足家庭基本居住需求为原则；建造的数量要视城市最低收入家庭的数量来确定；租金标准通常远远低于市场租金，且该租金水平受政府的严格控制；廉租房不允许进入二手房市场，也禁止转租。 2003年原建设部等五部委发布《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》。2007年《廉租住房保障办法》2010年05月05日城建部又下发《关于加强廉租住房管理有关问题的通知 》 二、住房保障制度的内容 （一）住房社会保障制度——廉租住房制度 所谓廉租住房，指的就是租金低廉或者政府给予租金补贴的一种住房，它是国家履行住房保障的一种形式，通过这种具有保障性质的住房来满足住房困难群体的住房需求。 保障对象：城市低收入住房困难家庭 具体指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭 二、住房保障制度的内容 （一）住房社会保障制度——廉租住房制度 目前，廉租住房租金补贴有两种形式，第一种是直接的现金方面的补贴，另一种是实物配租。 现金方面的补贴指的是申请并符合廉租住房保障要求的低收入住房困难家庭在房屋租赁市场自行承租住房，地方政府按照规定标准向其发放租赁住房补贴的保障方式； 实物配租是指对于申请并符合廉租住房保障要求的低收入住房困难家庭，由地方政府直接向其提供住房供其承租，并按照规定标准计收租金的保障方式 二、住房保障制度的内容 （一）住房社会保障制度——廉租住房制度 申请条件（以石家庄市为例）： 1、申请人具有5年以上当地城市常住户口; 2、申请人必须是当地民政部门认定的低收入家庭或最低收入家庭; 3、申请人家庭人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭住房总建筑面积在50平方米以下; 4、申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或抚养关系，并一起共同生活的; 5、申请人及其家庭成员经当地房管部门确认他处没有住房的。 二、住房保障制度的内容 （一）住房社会保障制度——廉租住房制度 限制条件： (一)单身(含离异)申请人未满35周岁。但经民政部门认定的社会救济、社会救助的孤儿除外; (二)离婚不足2年的; (三)在5年之内有住房转让行为且转让住房的建筑面积超过廉租住房保障面积标准的，不纳入保障范围。但申请家庭成员中直系亲属因患重大疾病转让住房并提供有关证明的除外; (四)领取城镇居民社会保障金的被拆迁人，在拆迁补偿中已按《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》四十五条规定政策获得补偿安置的; (五)挂靠户口所挂靠的地址不存在或不是居住房屋的; (六)拥有轿车或经营性机动车的; (七)兴建、购买商业用房或高标准装修现有住房的; (八)出资安排子女出国留学或就读高收费学校的; 二、住房保障制度的内容 （一）住房社会保障制度—公共租赁住房制度 公共租赁住房是指政府直接投资或为多元化投资主体提供政策支持，限定套型面积，按照合理标准筹建，以低于市场价格或者承租者承受得起的价格，面向城市中等偏下收入住房困难家庭以及新就业人员等群体出租的具有保障性质的住房。 立法规定：《公共租赁住房管理办法》 保障对象： 城市中等偏下收入住房困难家庭以及新就业人员 二、住房保障制度的内容 （一）住房社会保障制度—公共租赁住房制度 申请条件（以上海市为例）： （一）具有本市常住户口，且与本市单位签订一年以上（含一年）劳动合同； （二）持有《上海市居住证》达到二年以上（之前持有《上海市临时居住证》年限可合并计算），在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上，且与本市单位签订一年以上（含一年）劳动合同； （三）持有《上海市居住证》或《上海市临时居住证》，在沪缴纳社会保险金，与本市单位签订二年以上（含二年）劳动合同，且单位同意由单位承租公共租赁住房的。 申请本市市筹公共租赁住房准入资格的单身申请人或申请家庭全体成员应当同时符合以下条件： （一）在本市人均住房建筑面积低于15平方米； （二）未享受本市廉租住房、共有产权保障住房政策。 各区（县）统筹供应的公共租赁住房项目，准入资格申请审核可参照执行。 二、住房保障制度的内容 （一）住房社会保障制度—公共租赁住房制度 申请程序： （1）提出申请。申请对象主要向工作单位所在地的受理机构提出申请，也可向本市户籍所在地的受理机构提出申请，市筹公共租赁住房受理机构地址和联系方式可在上海市住房和城乡建设委员会网站上查询。 （2）提交材料。申请对象应如实填报申请表，按要求提交户籍证明或居住证、身份证、劳动或工作合同、住房状况等资料，承诺对提交资料的真实有效性负责，经申请对象所在单位盖章确认，交受理机构审核。 （3）资格审核。受理机构受理申请后，对申请人进行资格审核。需要对住房面积审核的，可委托政府指定的机构审核。审核通过的，应出具登记证明（准入资格确认书），报区（县）住房保障机构备案。 （4）抽查监督。市住房保障机构应对申请审核情况进行抽查，发现有不符合规定的，向受理机构提出整改意见，受理机构应当及时落实整改。 （5）轮候供应。对符合条件的对象，根据房源供应等情况，可实行轮候供应制度。 公租房和廉租房的区别 一、申请对象不同 1、廉租房的申请对象主要是针对本市城镇低收入，住房困难家庭。分配对象主要是低保户和一些特定保障对象 2、公租房的申请对象不受区域和户籍限制。公租房的租赁对象是中低收入阶层，也就是所谓“夹心阶层”，大都是是不受区域限制的。公租房现主要是针对中低收入住房困难家庭等群体出租的住房，已取得廉租房、经适房、两限房资格的家庭无须再次申请，符合廉租房、经适房、两限房申请条件及家庭中有60岁(含)以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或重点工程拆迁的优先配租。 公租房和廉租房的区别 三、交纳的租金不同 廉租房月租金标准较低。 公租房的租金标准按照贷款利息、维护费等因素确定，略低于同地段、同等品质房屋租金，并动态调整。 四、其他区别： 廉租房实行集收入困难和居住困难为一体的双困准入机制。 公租房只租不售，实行有限期租赁，租赁总年限不超过5年。 公租房的投资主体是政府，但也欢迎各类企业和其他机构投资和经营公租房。 公租房和廉租房并轨 2013年12月6日，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委日前联合下发关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知。通知明确，从2014年起，各地廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行后统称为公共租赁住房。 （二）住房公积金制度 立法现状： 2002年《住房公积金管理条例》 2015年《住房公积金管理条例（修改送审稿）》 1、住房公积金概念: 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 （二）住房公积金制度 2、住房公积金的交纳： 公积金缴存基数不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60％，不得高于平均工资的3倍，单位和职工缴存比例上限不高于12％，下限不低于5％。 3、住房公积金的权属、用途： 个人及单位交纳的住房公积金均归职工个人所有，存入个人公积金帐户，用于购买、建造、大修住房。公积金存款按规定的利率计息，利息并入公积金。职工的住房公积金本息免征个人所得税。 （二）住房公积金制度 4、住房公积金的来源： 个人承担部分，从职工个人工资中扣缴；企业为职工交纳的部分，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本、费用中列支；行政、事业单位为职工交纳的部分，首先应立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政、事业单位由财政预算和单位自有资金中解决，自收自支的事业单位比照企业开支渠道列支。 （二）住房公积金制度 5、住房公积金的使用、偿还： 职工个人购买、建造、大修自住住房费用可用职工家庭成员名下的公积金支付。住房公积金的结存部分可作为建造经济适用住房的启动和周转资金。职工离退休、调离当地或出国定居时，结余的公积金本息一次结清，退还职工本人。职工在职期间去世，结余的公积金本息可由继承人或受遗赠人领取。 6、住房公积金的管理： 应按照责权利一致和政事开的原则，由相对独立的机构进行管理。财政、审计、监察部门要加强监督管理，保证住房公积金专项用于住房建设，严禁挪作它用。 三、现行住房保障制度存在的问题 1.立法层次低，缺乏系统性 我国住房保障法律法规建设滞后，住房保障法律体系不健全，对保障性住房的调控过度依赖政策和行政手段，各地推进住房保障工作的依据主要是国务院发布的通知和意见、各部委出台的管理办法和条例以及地方政府适用于本地区的管理办法。由于现有的住房保障制度立法位阶不高，法律权威性不够，国家的住房保障政策在实际执行中很难完全落实到位。 三、现行住房保障制度存在的问题 2.保障性住房数量偏少、结构不合理 保障性住房供应严重不足，占城市中住房总量的比例过低，与现实需求有明显差距。各地建设的经济适用房均供不应求、廉租房房源严重欠缺。其次，保障性住房建设结构不合理的现象也很突出，经济适用房与廉租房的结构不合理，经济适用房比例大大高于廉租房的比例，廉租房房源有限、配给不足、货币配租数额低。再次，保障性住房内部结构不合理，很多城市的经济适用房面积超过了60 平方米的限制，个别地区甚至出现了大户型的经济适用房。 三、现行住房保障制度存在的问题 3.住房保障制度覆盖面过小 各地住房保障的对象主要是具有城市户口的“双特困”( 即生活困难、住房困难) 家庭，但城市中收入水平和住房标准虽超过享受住房保障条件，却仍然无力购房的家庭普遍存在。同时，为数众多的进城务工人员及城乡结合部被征地农民等住房弱势群体因不具备当地城镇“户籍”而不在享受住房保障之列。其次，保障房的受益对象界定不明确，导致分配目标发生偏离。各级政府都制定了界定保障房受益对象的细则，但这些细则都普遍存在受益对象界定不明的缺陷。 谢谢！
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