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简介
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第十二章 购房规划 第一节 房地产投资基础 第二节 住房抵押贷款 第三节 房地产投资策略 第 四节 住房规划 第一节 房地产投资基础 一、房地产的状况 二、房地产投资 三、个人投资房地产 一、房地产的状况 (一）商品房 (二）安居房、解困房和经济适用房 (三）房改房 商品房 商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋购买商品房后拥有对住房的独立产权，土地使用权通常为70年。 安居房、解困房和经济适用房 安居房是指为实施国家“安居工程”修建住房 解困房是指在实施“安居工程”之前，为解决当地城镇居民的住房困难而修建的住房。 经济适用房是指政府部门联同房地产开发商，按照普通住宅建设标准建造的、以建造成本价向中低收入家庭出售的住房。 房改房 房改房是指国家机关、国有企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工。 二、房地产投资 (一）房地产投资的优点 (二）房地产投资的缺点 房地产投资的优点 (1)可观的收益率。 (2)现金流和税收优惠。 (3)对抗通货膨胀。 (4)价值升值。 房地产投资的缺点 (1)缺乏流动性。 (2)投资数额较大。 (3)周期波动性较大。 (4)普遍存在机会成本。 (5)风险性。 三、个人投资房地产 (一）投资目标和需求分析 (二）投资房产需要考虑的因素 (三）个人投资动力分析 (四）个人支付能力评估 投资目标和需求分析 房地产投资规划的最终目的，是提供平稳过渡和对资产的优化配置。由于投资者的需求和期望时常在变化，平稳过渡对资产的优化配置比较难以达到。因此，保持房地产投资规划的灵活性，应放在重要位置。 (1)评价各种住房选择。 (2)设计出售住房的战略。 (3)实施购房程序。 (4)计算与购房有关的成本。 投资房产需要考虑的因素 购房前要根据家庭需要和支付能力综合考虑，计算家庭的平均月收入，包括利息收入及各种货币补贴，应主要保留两部分资金：1.家庭的日常开支；2.用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。在对个人资产做出认真估量后，才能把握自身的实力和购房方向，确定适宜的房价和房屋面积，从中挑选适合自己的住宅。 个人投资房产前需要注意的事项如下：①先定购屋目的，再慎选购屋时机；②调查产权，查明地段地号，再申请产权过户；③查阅建造执照。有的公司尚未建造房屋，或者尚没有建造执照就可以预售;④注意建造人与签约人是否一致、是否有权利出售、建造是否逾斯、竣工日期有无延误，还应注意都市规划的分区；⑤明晰房屋设计状况与居家品质的密切关系，注意朝向、层数、居层。 投资房产需要考虑的因素 房地产投资要略： ①寻求易于脱手的房屋，需要地段强、外观好、管理严格、建设公司信誉好； ②签订契约时注意其中有无阻碍自由转让的条款，避免他人分利； ③寻找转手卖主时，委托信用好的中介公司或可信赖的专家； ④选择景气时机； ⑤注意交易税费的缴纳。 房地产贷款找银行的策略是：货比三家，比较各家银行能给予的优惠条款。考虑能否借新还旧或降低利率，或多借款迟还款，对于新房地段好、还款能力强的投资者，银行方 可通融。 个人投资动力分析 (1)用于居住。 (2)用于租赁。 (3)用于赢利。 (4)用于养老保障。 (5)用于减免税收。 个人支付能力评估 (1)个人净资产：这是个人总资产减去个人总负债之后的余额。 (2)个人综合支付能力：除了看其净资产，还要分析个人的固定收入、临时收入、未来收入、个人支出和预计的未来支出。 个人投资房产前需要做的工作 ①个人缺乏建筑的专业知识，应弥补； ②防止被虚假不实广告误导，或因巨额广告费转嫁入住房成本，使价格上扬； ③注意产权是否清晰，避免后遗症，尤其是中介机构参与时； ④搜集有关信息，防止被误导； ⑤注意做长期打算，防止财务被拖垮； ⑥注意进行现场调查； ⑦欲购屋出租而赚钱者，比较租金收益同房款及利息成本； ⑧分析利率、价格和效益，并详细计算； ⑨考虑后续的维修管理费用。 如房屋的日常清扫、外观维护及修缮整建、物业管理等； ⑩评判决策，勿上当冒险。 第二节 住房抵押贷款 一、住房抵押贷款概述 二、住房抵押贷款偿还的方式 一、住房抵押贷款概述 (一）住房抵押与抵押贷款 (二）住房抵押贷款的特点 (三）住房抵押贷款的属性 (四）申请个人住房抵押贷款的流程 住房抵押与抵押贷款 抵押是一种以还贷为前提条件，抵押物权利从借款人到贷款人转移，该权利是对由借款人享有赎回权的债务偿还的保证。当投资者以抵押贷款形式购房时，房屋产权实际上已经转移给贷款银行，投资者只能在货款还清后才能获得对该房屋的全部产权。 这种从贷方重新获得产权的权利叫做担保赎回权。抵押实质上是对贷款的担保，而不是一种贷款。 商业性个人住房贷款又称“按揭”，是银行用信贷资金发放的自营性贷款，具体指具有完全民事行为能力的自然人，在购买自住住房时，以购买的住房产权或银行认可的其他担保方式为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请商业性贷款。目前我国的银行在为房抵押贷款时，都要求贷款人必须购买商业保险。 住房抵押贷款的特点 房抵押贷款与其他贷款有着明显区别: ①它是面向个人的贷款； ②是与住房购买、修葺、装修等有关的贷款； ③贷款数额大、期限长，一般可达到5〜30年； ④定价方式不同于其他贷款，既有固定利率，也有可变利率； ⑤采用分期付款方式还款； ⑥以所购住房为抵押，房地产抵押是这种贷款的重要保证，是防范抵押信贷风险的主要手段； ⑦一般以各种形式的住房保险作为防范信贷风险的重要手段，以抵押二级市场等为防范流动性 风险的措施； ⑧得到政策和法规支持，并受到政府有关部门的严格监督。住房抵押贷款。由于其特殊性，通常由专门的贷款部门管理，并形成一系列的信贷政策规定。 住房抵押贷款的属性 住房抵押贷款的重要概念是抵押权，具有以下特点： ①抵押权属于担保物权，其租用时担保债券的清偿，抵押权从属于债权而存在，并随着债权的清偿而消失； ②抵押权担保的债权具有优先受偿权，即当同一债务有多项债权时，抵押权所担保的债权必须是优先受偿权； ③抵押标的除完全物权即所有权外，用益物权即使用权等也可设立抵押权。 申请个人住房抵押贷款的流程 二、住房抵押贷款偿还的方式 (一）住房抵押贷款的偿还方式 (二）计算偿还贷款的余额 (三）分期偿还表 (四）房贷还款的理性选择 (一）住房抵押贷款的偿还方式 期满一次性偿还，是指借款者在贷款期满是一次性偿还本金和利息。 偿债基金，是指借款者每期向贷款者支付贷款利息，并且按期另存一笔款项，建立一项偿债基金，在贷款期满时这一基金恰好等于贷款本金，一次性偿还给贷款者。 分期偿还，是指借款者在贷款期内，按一定的时间间隔，分期偿还贷款本息。 （二） 计算偿还贷款的余额 计算贷款分期偿还贷款的含义： 分期偿还债务的各期偿还款项形成一种系列、等额支付的年金形式。 按贷款利率计算的分期偿还款项的现值就是贷款额，及贷款本金。在还款实务中，投资者需要了解各个时期的贷款余额。若借款人在某个时点决定提前还款，不论是一次性提前偿还所有的剩余本息，还是缩短原定的平均摊还期，增加每次摊还金额，都需要计算该时点剩余本息的贷款余额 （二） 计算偿还贷款的余额 计算分期偿还贷款余额的含义 按贷款利率计算的分期偿还款项的现值就是贷款额，即贷款本。在还款实务中，投资者需要了解各个时期的贷款余额。 （例如：提前还款） 计算分期偿还贷款余额的方法 过去法 未来法 过去法--计算终值 基于已经经历时间的贷款和还款的累计值而计算贷款余额的方法。 = L - p 公式中右边前项表示贷款L到时刻K的终值；右边后项表示每期还款P到K时刻的终值。 未来法—计算现值 根据未来要偿还的款项的贴现值计算贷款余额的方法。(所剩还贷时间的现值系数乘以每期还款额) = P 即每期年金为P乘以所剩期数的现值系数。 案例 吴先生刚参加工作不久，申请了住房贷款4万元，分4年还清，每月末还款一次，偿还937.31元，每年计息12次的年名义利率为6%。分别利用过去法和未来法计算在还款20次后的贷款余额。 （1）过去法下贷款余额 = 40000 – 937.31 × = 44195.82 –937.31 × 21.08401 = 24433.5 (元) （2）未来法下贷款余额 = 937.31 × = 937.31 ×26.06769 = 24433.5 (元) (三）分期偿还表（P219 例12-3） 分期偿还贷款，需要分别计算每月本息均摊还额中的本金和利息。每期偿还的款项中，部分作为本期贷款利息，剩余部分作为本金一并偿还给贷款人。划分每次还款中的本金和利息额度是需要的。利息应计入投资者的损益表及现金流量表中的支出项目。每月平均摊还额中的本金应计入投资者的资产负债表中，减少投资者的负债，同时增加投资者的净资产。 (四）房贷还款的理性选择 1.等额本息还款 2.等额本金还款 3.等额递减还款 4.等额递增还款 等额本息还款 等额本金还款 等额递减还款 等额递增还款 第三节 房地产投资策略 一、房地产投资时机 二、房地产投资地段 三、期房投资 四、住房类型的选择 一、房地产投资时机 (一）房地产投资时机的含义 (二）房地产投资时机的各种影响因素 房地产投资时机的含义 房地产投资的时机，就是投资者选择何时投资房地产，它存在房地产开发和经营的各个阶段 房地产投资时机的各种影响因素 1.投资意愿与时机 房地产投资意愿是指投资者对投资对象的潜在意识，包括对投资收益的追求，根据以往经验产生的想法等。不同房地产投资者的投资意愿会有不同，对房地产投资的实际判断和利用也不同。 2.开发价值与投资时机 房地产开发价值是指投资者对特定房地产项目投资的价值判断，或者是对房地产开发后的价值预期。房地产开发价值减去房地产评估价格后的余额越大，投资收益越大，投资时机越吸引人，越容易引来大量投资，投资成功的机会也越大。 二、房地产投资地段 选择房地产投资地段，不应忽视以下几个问题; (1)对城市规划的把握。 (2)对投资地段升值潜力的把握。 (3)房地产投资地段的选择： ①上风口； ②高走； ③近水； ④沿边； 三、期房投资 选择房地产投资地段，不应忽视以下几个问题; 1.期房投资的好处： (1)价格更便宜； (2)设计更新潮； (3)选择空间更大； (4)升值潜力高 2.期房投资的劣势： (1)预售房屋通常要过一年半载才能建成入住，在这段时间里，资金占用多，利息损失也较大；(2)不能按时交房或到期交付的住房质量、面积、配套设施不合要求；(3)房地产市场存在价位下跌的风险，如房价下跌，投资者就花了冤枉钱；(4)周围可能存在的贬值因素导致住房建成后贬值。 第四节 住房规划 一、适合住房的选择 二、租房与购房决策 三、购房与换房规划 四、住房类型的选择 住房消费方案——规划流程 二、租房与购房决策 1.购房还是租房 适合租房的人群：刚踏入社会的年轻人、工作地点和生活范围不固定、储蓄不多、不急需买房且辨不清房价走势。 1.购房还是租房——年成本法 购房年成本=首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用 租房年成本=房屋押金×存款利率 +年租金 未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。 购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。 房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。 年成本法案例 李小姐最近看上了一套位于长沙某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月1200元，押金1万元。而购买的总价是40万元，李小姐可以支付20万元的首付款，另外20万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。李小姐应该租房还是买房？（假定李小姐的年平均投资回报率是4%） 分析： 租房年成本=10000元×4% + 1200元×12 = 14800元 购房年成本=20万元×4% + 20万元×5.51% = 19020元 租房年成本14800元 < 购房年成本19020元，因此租房更划算。 缺点：没有考虑时间的长短；没有考虑未来房租和房价的走势。 如果房价和房租相对稳定不变，房价40万一次性付出。在短期或长期内（70年的产权）那么， 租房年成本=10000元×4% + 1200元×12 = 14800元 购房的机会成本：40万×4%=16000元 讨论：1.如果房价不再上涨，你会如何选择? 2.如果房价可能还会上涨，你又如何选择？ 3.对于普通家庭，购买130平米以上的住房和豪华装修，总的支出会达到80万左右，这样做合适吗？ （考虑4%的机会成本） 2.购房还是租房——净现值法 其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。 使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会上涨，但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大，在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在一个地方居住的时间较长，用净现值法计算，购房往往比租房划算些。 购房或租房的选择——净现值法案例 王先生最近看上了一套位于长沙河西开发小区的房子。该房可租可售。 如果租，每年按照24000交租金，租期6年。 如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；购买该房的税费及装修费共需10万元，假定王先生居住6年后能够按照80万出售。 王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是5%） 购房或租房的选择——净现值法案例 （1）王先生租房的净现金流量现值计算： P=A(P/A，5%，6)=- 24000(P/A，5%，6)=-127907元 （2）购房的净现金流量： 6年后售房所得80万的现值 80*（P/F，5%，6）=80*0.746=59.7万 购房净现金流量=6年后售房现值-购房现值-装修现值 =59.7-70-10=-20.3 （3）租房净现金流量现值为12.8万，购房净现金流量20.3万，因此租房比购房划算。 三、购房和换房规划 估算负担得起的房价（p228) 可负担的购房首付款 =可用于购房的资产额度×复利终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄×年金终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率） 可负担的购房贷款 =每年可供购房的储蓄×年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率） 可购买房屋总价=可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 可负担房屋单价=可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积 估算负担得起的房价案例 李先生一家拟在长沙定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产20万元，其中可用于购房的有15万。李先生一家目前每年可结余6万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？。 按想购买的房屋价格估算月负担费用 欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积 需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×（1-按揭成数） 需要支付贷款比例=欲购买房屋总价×按揭成数 每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的年金值 按想购买的房屋价格估算月负担 张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一般价格是5000元/平方米，则欲购买100平方米的房子费用时50万元。贷款至多7成，期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。 50万元房屋总价 需要支付的首付款=50 ×（1-70%）=15万元 需要支付的贷款数额=50 ×70%=35万元 每月摊还的贷款本息费用 P=A(P/A，0.5%，240) A=2507 元 约年还款30000元 2.换屋规划 对房屋的需求会随着生涯阶段的改变而升级换代。 单身或新婚时，受制于经济实力，以小户型为主； 当小孩出生，尤其是到了受教育阶段，这时除了考虑户型大小外，还要注重教育条件和周边环境等因素； 人至中年，如果经济实力许可，可以结合居住环境、休闲娱乐等方面考虑再次换房； 退休时，子女已经独立，这时可考虑医疗保健齐全、居住环境较好的小户型住宅颐养天年。 换屋规划考虑因素 客户有无能力支付换屋所必须支付的首付款 换屋需要支付的首付款 ＝新房净值 - 旧房净值 ＝（新房总价 - 新房贷款）-（旧房总价 - 旧房贷款） 客户未来有无能力偿还换屋后的贷款 换屋规划案例 郭先生现年40岁，他看上了一套价值100万的新房。郭先生的旧房当前市价50万，尚有20万未偿贷款。如果购买新房，郭先生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成，贷款利率6% 郭先生换屋必须支付的首付款＝（100万元 – 100 万元× 0.7）-（50万元-20万元）＝0万元 郭先生换屋后每年应偿还贷款＝100万元×0.7÷年金现值系数（n＝15，r＝6%）＝7.21万元 然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款＝20万元÷年金现值系数（n＝15，r＝6%）＝2.06万元 可见，换屋后郭先生的房贷压力每年增加了5.15万元。 如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。 购房规划的主要指标 房屋月供款与税前月收入的比率不超过25%~30% 所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33%~38% 3.购买房地产用于出租 总成本=资金成本+折旧+修缮管理+换房的空置成本+房租所得税+房产税 资金的机会成本=房价×利率 房租所得税=房租收入×12% 折旧以房价的1%保守计算 修缮管理费与房屋的折旧有关，空置成本则要看地段的抢手程度如何。 4.自有资金购房与借入资金购房的决策 房地产是一种实物投资，投资者被批准以所购房地产为抵押，借入总购房成本70%~80%的款项。如投资总收入高于借款成本，这种杠杆投资的净收益将会远远高于未使用杠杆的同类投资。
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