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简介
这是一个关于保利集团房地产项目职业经理人培训讲义PPT课件，主要介绍了房地产开发资金管理的特点及重要性、房地产开发项目的资金平衡计划、房地产开发项目的资金筹集、房地产开发项目的资金运用、房地产开发项目的税务筹划等内容。一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。更多内容，欢迎点击下载保利集团房地产项目职业经理人培训讲义PPT课件哦。
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目录：
编制资金平衡计划包括两个层面：
一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。
二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。
资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。
自有资金
包括股东投入的注册资本(含发行股票募集的资金)、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。
借入资金
主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定，在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%；
销售回笼款
即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可对外销售，销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。
3.1、合理确定资金来源结构
什么是财务杠杆效应？
例：某房地产公司有自有资金1亿元，投资项目预计投资收益率为20%，投资期限为1年，银行贷款利率为10%，现有二个投资方案可供选择：
方案一：贷款与自有资金的比例为2：1；方案二：贷款与自有资金的比例为5：1
哪种投资方案自有资金收益率更高呢？
方案一：投资收益=（2+1）*20%*1=0.6亿元 贷款利息=2*10%*1=0.2亿元
投资净收益=0.6-0.2=0.4亿元 自有资金收益率=0.4÷1*100%=40%
方案二：投资收益=（5+1）*20%*1=1.2亿元 贷款利息=5*10%*1=0.5亿元
投资净收益=1.2-0.5=0.7亿元 自有资金收益率=0.7÷1*100%=70%
财务杠杆负效应
如果借入款项投资取得的效益低于借款成本，将会产生相反的杠杆效应。如前例方案一中，若投资收益率降低为6%，其自有资金收益率为：
投资收益=（2+1）*6%*1=0.18亿元 贷款利息=2*10%*1=0.2亿元
投资净收益=0.18-0.2=-0.02亿元
自有资金收益率=-0.02÷1*100%=-2%
发生财务风险一般由于债务资金期限结构安排不当或者由于资金收支预算与实际不符而产生的支付危机。因此，有效地控制财务风险：
一定要注意短期、中长期资金的均
衡安排，特别要注意短期负债的比例
，避免还债期过于集中，造成企业资
金链断裂；
做好资产周转期限结构与债务期限
结构的匹配。避免短贷长投，根据不同产品的开发节
点和预售时间，安排不同的资金来源衔接。
对赌协议是投资方与企业对未来不确定情况的一种约定。双方以企业当前的业绩为议价基础确定投资条件，根据双方认可的业绩增长情况，以具体业绩指标甚至股价为协议条件。对赌标的通常设定为企业股权，或者远远超过一般标准的其他支付条件（如高额利息）。这种融资的好处是短期内能获得足够的现金支持企业发展。但一旦不能满足对赌条件，企业将付出高昂代价。
据有关资料显示，截至2007年9月30日，恒大地产总资产约为148亿港元，总负债已高达140.67亿港元，资产负债比超95％。
由于金融危机的影响，恒大未能按期上市，到目前为此，资本市场依然低迷，恒大地产亦未有上市的迹象。这将意味着，如果今年不能上市，恒大将面临资产被瓜分的危险。即便能上市，其成本也是非常高昂。
房地产行业税负较重
房地产年度税负一般占营业收入20%以上，接近甚至超过企业当年实现的净利润，如果加上项目清算时要缴的大笔土地增值税、企业所得税，项目真正的税负占项目收入的比重会更高。以保利地产（600048）为例，近三年税负列表如下：
单位:亿元;%
税局加强征收与监管
经济增长放缓、积极的财政政策需要资金的更大投入，各级地方财通过加大税收征收力度，降低财政资金压力，特别是房地产行业相应的营业税、土地增值税、土地使用税、房产税为地方税种，大部分将留存地方财政，更是成为目前税务部门清理征收的重点。
税收筹划即从公司总体的发展战略出发，通过适当的安排公司经营方式和业务流程，以及巧妙合理的财务协调和会计处理，实现在合法的前提下，税收负担相对较小、企业整体利益最大化。
税收与经营形式直接相关，税务筹划贯穿
项目始终，是个动态管理过程，特别是在项
目运作的前期进行筹划尤为重要。
1.1.3 争取核定征收
税务机关在账册不齐等特殊情况下可按不低于预征率的水平进行土地增值税的核定征收，因此，在某些高毛利的项目上核定征收与据实清算最终所缴税款将存在巨大差异，积极争取土地增值税的核定征收将是有效降低税负的途径之一。
某项目总收入2亿元，可扣除金额为1.1亿元，则增值额为9000万元，增值率为81.81%，土地增值税为3050万元。
此项目系收购项目，账册不齐，若最终税局能以5%的税率核定征收，则土地增值税为1000万元，节税2050万元。
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