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简介
这是一个关于2014房地产开发企业会计核算与纳税申报实务PPT课件，主要介绍了土地使用权的转让、买卖与租赁、房屋的开发、销售与出租等内容。对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。更多内容，欢迎点击下载2014房地产开发企业会计核算与纳税申报实务PPT课件哦。
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房地产开发企业会计核算与纳税申报实务
圣 才 财 务
SANT & TALENT
主讲人：尹颖
MB:13801740055
E-MAIL:cableyin@163.com
第一模块：会计科目设置与税种
一、房地产开发业务范围与特点
□ 业务种类
○ 土地使用权的转让、买卖与租赁
○ 房屋的开发、销售与出租
住宅、公寓、办公楼、商业营业用房
办公楼
其他建筑物、附着物等配套设施
代建工程
周转房
□ 业务特点
○ 开发周期长
○ 风险高
○ 产品为不动产，位置固定
○ 投资额大
○ 单价高
○ 产品具有多样性
二、房地产企业经营业务流程
三、房地产会计核算体系与科目设置
□ 房地产企业会计核算制度的演进
● 1983年底前 《基本建设简易会计制度》
● 1984.1.1– 1988年底 《 国营建设单位会计制度
- - 会计科目和会计报表》
● 1989.1.1 《国营城市综合开发企业会计制度
- - 会计科目和会计报表》
● 1992 《企业会计准则》和《企业财务通
则》，《分行业会计制度与分行业
财务制度》即两则两制
● 1993.1.7 《房地产开发企业会计制度》
● 1998.1.27 《股份有限公司会计制度 - -
会计科目和会计报表》
● 2001.1.1 《企业会计制度》
● 2006.2.25 《基本会计准则及38项具体准则》
目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则
（2006）》、《企业会计制度》或《房地产开发企
业会计制度》。
□ 房地产企业会计科目设置
除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：
一、存货类
● 材料采购
● 在途材料
● 原材料
● 材料成本差异
● 开发产品
● 分期收款开发产品
● 委托加工物资
● 周转房
二、非流动资产类
● 投资性房地产
● 投资性房地产累计折旧（摊销）
● 投资性房地产减值准备
● 长期应收款
● 在建工程
● 工程物资
三、成本类
● 开发成本
● 开发间接费用
● 工程施工
● 工程结算
四、两个成本类二级明细科目
成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归
集房地产行业的产品开发成本，具体如下：
房屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费
- - -前期工程费
- - - 基础设施费
- - - 建筑安装工程费
- - - 公共配套设施费
- - - 开发间接费
开发间接费 - - - 人工费
- - - 折旧费
- - - 办公费
- - - 水电费
- - - 劳保费
- - - 其他
□房地产企业税种与税率
一、主要税种
● 营业税
● 房产税
● 土地增值税
● 企业所得税
● 城镇土地使用税
● 耕地占用税
● 印花税
● 契税
● 城建税
● 教育费附加与河道管理费
二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率
第一阶段：企业设立阶段
税种 计算依据
1.权利与许可证照 5元/件
2.记录资金的账簿 (实收资本
印花税 +资本公积)*0.5‰，其他5元/件
3.土地使用权转让与出让使用合同，
合同金额的0.5‰
契税 1. 自有房产投入本人独资经营，免税
2.接受以土地使用权等不动产出资。
按照土地使用权出让、出售及房屋
买卖价的3%- -5%
第二阶段：获取土地阶段
税种 计算依据
印花税 同上
契税 同上
耕地占用税 1.获取土地使用权，符
合耕地条件的，根据面
积和税额一次性缴纳；
2.不合条件，不缴纳。
第三阶段：开发建设阶段
税种 计算依据
印花税 据各类合同的0.3-0.5 ‰
城镇土地使用税 从取得的红线图次月起，
据实际占用面积与定额
税率计算
第四阶段：转让及销售阶段
税种 计算依据
营业税 5%
城建税 7%、5%、1%
教育费附加 营业税的3%
土地增值税 查账征收：1.项目全部
竣工结算前，转让房地
产收入，预征；2.待项
目全部竣工且办理结算
后进行清算，多退少补
核定征收
印花税 同上
企业所得税 查账征收：1.销售未完工
产品取得收入，按预计
计税毛利率，计算毛利额，
项目完工后计算实际毛利，
调整以前毛利合并到其他
项目计入当年损益计算纳税
2.销售完工。税率25%
核定征收
印花税 同上
第五阶段：房产持有阶段
税种 计算依据
营业税 租金的5%
城建税 7%、5%、1%
教育费附加 营业税的3%
城镇土地使用税 同上
房产税 自用：计税余值 *1.2%
出租：租金的12%
第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算
自本模块开始，结合房地产企业业务特点，
系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，
请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业--- 万
科2010年的年报。
之后，我们将系统讲解案例：设立阶段
获取土地阶段 开发与建设阶段 转
让与销售阶段 持有阶段 投资性房
地产 合作开发房地产 利润形成与
分配 所得税汇算阶段 纳税筹划
一、公司注册法规要求与出资方式
● 房地产企业注册成立是需满足以下法规
√ 《公司法》
√ 《城市房地产管理法》
√ 《城市房地产开发经营管理条例》
● 出资方式
√ 货币出资≥ 30%的注册资金
√ 非货币财产
实物 知识产权 非专利技术 工业产权
土地使用权
非货币出资的程序：
如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办
理：
房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范
围，资质年检
二、设立阶段纳税案例
案例一：上海发达房地产公司于2012年1月1日
设立了一房地产开发企业，注册资金5000万，
其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计
开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本
与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外
，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花
税一共缴纳多少？（契税在下章）
答案：（5000 万+2000万）*0.5‰+(9+1+2)*5
元=35000+60=35060元
三、设立阶段账务处理案例
此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务：
案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由
甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设
立，三股东分别持股比例为50%、30%、20%
。2012年1月1日，三个股东以货币资金一次性
缴足款项，工商已办好营业执照。
财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一
将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验
资，根据验资报告和公司章程等工商注册。
开立临时验资户：
DR: 银行存款- -验资户 10 000 000
CR:实收资本- -甲公司 5 000 000
- -乙公司 3 000 000
- - 张凯 2 000 000
原始凭证：《现金缴款单》、《银行进账单》、《公司章程》等
基本户开好后临时验资户资金转入基本户：
DR: 银行存款- -工商银行8976 10 000 000
CR:银行存款- -验资户 10 000 000
原始凭证：《银行转账凭证》、《验资报告》复印件等
案例三：发行股票融资
长虹房地产股份有限公司发行普通股20 000
000股，每股面值为1元，发行价格为6元。股
款120 000 000元已经全部到位，发行过程中发
生的相关税费60 000元。如何处理此笔业务？
解析：计入股本金额20 000 000*1=20 000 000
元，计入资本公积的金额=
（6-1）*20 000 000-60 000=99 940 000元
DR:银行存款--**银行 119 940 000
CR: 股本- -普通股 20 000 000
资本公积- -股本溢价 99 940 000
案例三：以货币与实物财产混合出资
甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有
限责任公司，注册资本10 000 000元，甲、乙
以货币出资，丙以设备出资，该设备的公允价
值为2 100 000元。2011年9月20日，东方房地
产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项，
丙于2011年5月6日办妥财产转移手续。如何做
账？
解析：第一步：货币资金出资，甲乙公司将资金存入临时验资
户，根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资
报告：
DR:银行存款- -银行 8 000 000 CR: 实收资本- -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000
第二步：1.聘请资产评估事务所评估资产
2.办理财产转移手续
3.财产清单
DR: 固定资产 - - -设备 2 100 000
CR: 实收资本 - - -丙公司 2 000 000
资本公积 - - - 资本溢价 100 000
案例四：以货币资金和出资土地使用权
甲、乙、丙三家公司共同出资设立一房地产公司，注册资金10 000 000元，甲、乙、丙持股
比例分别为50%、30%、20%。甲以土地使用
权出资，土地使用权的公允价值为5 000 000元
，乙、丙以货币资金出。2011年3月20日，新
注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货
币资金出资，甲公司于2011年5月6日办理了财
产转移清单、资产评估和使用权转移手续。
解析：第一步：乙、丙货币出资
DR: 银行存款- -银行 5 000 000
CR:实收资本- -乙公司 3 000 000
- -丙公司 2 000 000
第二步：土地使用权出资
DR: 开发成本 - -土地开发 5 000 000
CR: 实收资本- -甲公司 5 000 000
备注：如果土地是用来出租，则使用科目“投
资性房地产”
案例五：以债权出资
2006年7月1日，甲公司应收乙公司账款的账面
余额60 000元，由于乙公司发生财务困难，无
法偿付应付账款。经双方协商同意，财务将乙
公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务
重组，假定乙公司普通股的面值为1元，乙公司
以20 000股抵偿该项债务，股票每股市价为2.5
元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备2 000
元。股票登记手续已办理完毕，甲公司对其作
为长期股权投资处理。如何处理该笔业务？
解析：1. 资本公积增加（2.5-1）*20 000=
=30 000元。
2.债务重组利得=60 000- 2.5*20 000
=10 000元
分录如下：
DR: 应付账款 60 000 CR: 股本 20 000 资本公积- -股本溢价 30 000 营业外收入- - 债务重组利得 10 000
案例六：将资本公积转为实收资本或股本
一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，原注册
资本为1 000万，甲乙丙分别出资500万、300
万、200万。未来扩大经营规模，经批准，东
方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增
资本。该业务如何处理？
● 公司作出《股东会决议》 ● 会计师事务所审计验资，出具《验资报告》
DR: 资本公积 5 000 000
CR: 实收资本- -甲 2 500 000
- -乙 1 500 000
- -丙 1 000 000
案例七：将盈余公积转为实收资本
一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，甲乙丙
持股比例分别为50%、30%、20%，2011年3
月20日，经股东会议决议审批，将盈余公积
500万转增资本。如何处理此笔业务？
DR: 盈余公积 5 000 000 CR: 实收资本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1000 000
附件：1.《股东会议决议》
2.《验资报告》
案例八：实收资本减少- - -减资
例1：一公司注册资金100万，实收资本50万，根据《公司法》
2年内必须出资完毕，2年快到期了，50万因缺乏资金无
法增资。怎么办？
答案：去工商局申请办理减资程序，变更营业执照。财
务无需做任何账务处理。
2.一公司注册资金1000万，实际到位1000万 ，现经股东会议决议减少注册资金500万。
2011年8月30日所有手续办理完毕。如何处理
该笔业务？
解析：第一步：股东作出减资决议
第二步：向工商局申请减资
第三步：税务备案并进行账务处理
DR: 实收资本 500
CR：银行存款 500
3.东方股份有限公司截至到2008年12月31日共同
发行股票10 000 000股，股票面值1元，资本公
积（股本溢价）1 500 000元，盈余公积1 000
000元。经股东大会批准，东方房地产公司以现
金回购本公司股票2 000 000股并注销。假定东
方房地产按照每股0.8元回购股票，不考虑其他
因素，东方股份有限公司如何账务处理？
简析如下：库存股成本=2 000 000*0.8
=1 600 000元
1.回购股份时
DR: 库存股 1600 000
CR: 银行存款 1600 000
2. 注销股份时
DR: 股本 2 000 000
CR: 库存股 1600 000
资本公积- -股本溢价 400 000
3.如果东方股份以每股2.5元回购股票，其他条件不变，东方股份又是如何账务处理？
3.1 回购股份 DR: 库存股 5000 000 CR: 银行存款 5 000 000
3.2 注销股份
DR: 股本 2000 000
资本公积- -股本溢价 1500 000
盈余公积 1 000 000
利润分配- -未分配利润 500 000
CR: 库存股 5 000 000
案例九：开办费的核算
开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用，
一般包括：工资、社保、住房公积金、租赁费
、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及
不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般
包括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔
收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产
与无形资产等长期资产。
发生时：DR: 管理费用- -开办费- -**费用
CR:现金（银行存款OR其他应付款）
案例十：印花税的账务处理
本阶段涉及到契税与印花税的账务处理，契税
在获取土地使用权阶段详细说明。
DR: 管理费用- -印花税
CR: 库存现金
第三模块：获取土地阶段
第一部分：土地制度
● 土地所有权与使用权制度
国有土地
农民集体所有
● 土地获取方式
招、拍、挂出让制度
以划拨方式取得
以转让方式取得
投资者入股取得
并购重组取得
第二部分：获取土地阶段纳税
● 契税
《中华人民共和国契税暂行条例》
税率 3%--5%
征收对象：房地产
纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起，10日内向土地或房产管理部门缴纳
案例一：2009年6月20日，甲公司以账面价值
为1000万元、评估确认价值为1200万元的土地
使用权对东方房地产公司进行投资入股，当地
人民政府规定的契税税率为4%。请问该公
司如何计算和缴纳契税？
解析：1.纳税主体与时限
纳税主体：东方房地产公司
时限：2009年6月30日
2.纳税金额计算
应纳契税=1200*4%=48万
案例二：东方房地产公司2010年12月摘牌
取得某市200亩的综合用地的土地使用权，
每亩地价30万元，该公司按照规定缴纳了
契税。2011年7月该市修改城市规划，调整城
市支路，该综合土地使用权的性质变化为住宅
用地，该公司按照要求对该宗土地进行评估，
按照住宅用地评估后地价为11 000万元，按照
综合用地评估后地价为9 000万元，该公司根
据土地评估机构的评估结果补交了2000万元的
土地出让金。该市契税征收率为4%，东方地产
公司补缴契税多少？
解析：应纳契税=（11 000-9 000）*4%=80万
● 印花税
（财税【2006】162号）《财政部 国家税务
总局关于印花税若干政策的通知》的规定，对
土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按
产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的
0.5‰贴花，取得房产证及土地使用权证等权利
许可证按件贴花，每件5元。
案例三：2009年1月东风房地产公司通过竞标
取得土地使用权100亩，地价为6000万，3月
取得该块土地的使用证。东方房地产公司应纳
印花税如何计算？
解析：1签订土地使用权出让合同时
应纳印花税=6 000*0.5‰=3万元
2 取得土地使用证应纳税5元。
第三部分：获取土地阶段账务处理
案例一：获取土地用于土地开发的土地使用权
获取土地成本借计入“开发成本- -土地开发- -土
地征用及拆迁补偿费”科目，同时贷记“银行存款
或应付账款”科目。
东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权100亩用于开发商品性土地总价款5 000万，
单价50万/亩，契税税率4%，当地政府规定的耕地
占用税税额22.5元/平方米，通过银行转账支付土
地使用权出让金及相关税费.
解析:1. 支付土地出让金
DR:开发成本- -土地开发- -土地征用及
拆迁补偿
5000
CR:银行存款 5000
2. 应交纳契税=5000*4%=200万
DR: 开发成本- -土地开发- -土地征用及拆迁补偿
200
CR: 银行存款 200
3.应缴纳耕地占用税
100*666.67*22.5=150万
DR:开发成本- - 土地开发- -土地征用及拆迁补偿 150
CR: 银行存款 150
4.签订出让合同缴纳印花税
5000*0.5‰=2.5万
DR:管理费用- -印花税 25000
CR:银行存款 25000
案例二:获取土地用于商品房开发
获取土地用于商品房开发则计入”开发成本
-房屋开发- -土地征用及拆迁补偿”科目.
2008年6月，东方房地产公司取得85亩土地
使用权用于商品房开发，价款2500万元，契
税税率4%，当地政府规定的耕地占用税
22.5元/平方米，通过银行转账支付土地出让
金及相关税费.
解析: 1.计入房屋开发成本=土地买价+契
税+耕地占用税
=2500+2500*4%+85*666.67*22.5
=2727.5万
2.印花税=2500*0.5‰
3.合并账务处理
DR: 开发成本- -房屋开发- -土地征用及拆迁补
偿 2727.5
CR: 银行存款 2727.5
4. 签订土地使用权出让合同应纳印花税
2500*0.5‰=1.25万
DR: 管理费用- -印花税 1.25万
CR: 银行存款 1.25万
案例三：土地用于自建用房
如果土地是用来自建用房等地上建筑物时，则
取得的土地及相关税费计入“无形资产- -土地使
用权”科目。并且土地使用权的账面价值不与地
上建筑物合并计算成本，而作为“无形资产”核算
，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销及计
提折旧。契税及耕地占用税也计入无形资产成
本。
例：2008年3月12日，东方房地产公司以出让
方式取得一块土地使用权，以银行存款转账支
付500万元，并在该地块上自建两幢办公楼自用。
，发生建筑工程支出1100万。两幢办公
楼已经完工并达到预定可使用状态。假定
土地使用权使用年限50年，无残值，写字
楼的使用年限25年，预计残值100万。采
用直线法计提折旧和摊销。契税率4%。
解析：1. 支付土地出让金
DR: 无形资产- -土地使用权 500
CR: 银行存款 500
2.缴纳契税
500*4%=20万
DR: 无形资产- -土地使用权 20
CR: 银行存款 20
3. 签订合同缴纳印花税
500*0.5‰=0.25万
DR: 管理费用- -印花税 0.25
CR: 银行存款 0.25
4.建造办公楼支出
先计入在建工程后固定资产即
DR: 在建工程 1100
CR:银行存款（应付账款等） 1100
5. 办公楼完工达到可使用状态
DR: 固定资产- -办公楼 1100
CR: 在建工程 - -办公楼 1100
6. 每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧 DR: 管理费用- -无形资产摊销10.4
- - 折旧费 40
CR: 累计摊销 10.4 累计折旧 40
案例四：土地用于赚取租金
企业改变土地使用权的用途，将其用于对
外出租，应计入“投资性房地产”科目。
例：东方房地产公司2007年10月取得土地
使用权9 000万（含税）用于房地产开发，
已完成土地开发，土地开发成本800万。
因房地产市场萎缩，公司准备减缓房地产
开发，将已经开发完成的土地用于出租。
2008年2月与甲公司签订了经营租赁合同
，将这块土地出租给甲公司使用，租赁期
自2008年2月1日开始，租赁期2年。
解析：
1. 支付出让金
DR: 开发成本- -土地开发 9000
CR:银行存款 9000
2. 支付土地开发成本
DR: 开发成本- -土地开发 8 00
CR: 银行存款 800
3. 自2008年2月1日，租期开始，将土地转入投资性房地产
DR: 投资性房地产- - 土地使用权
9800
CR: 开发成本- -土地开发 9800
案例五：暂时没有确定土地使用权的土地
先计入“无形资产- -土地使用权”，后根据结
果再确定转入其他的会计科目。
关于契税和土地使用税的特别说明：
契税一般不通过“ 应交税费”科目核算
具体计入什么科目，一般根据土地使用权的具体用途决定计入什么科目。
如果是土地开发，则计入“开发成本- -土地开发”，如果是房屋开发，自用则计入“无形资产- -土地使用权”。如果是
计入房地产开发出售，则计入“开发成本- -
房屋开发“。
4.土地使用税账务处理
先计提：
DR:管理费用- -土地使用税
CR:应交税费- -应交土地使用税
后上交：
DR:应交税费- -应交土地使用税
CR: 银行存款
第四模块：开发建设阶段
本阶段重点核算内容：
工程发包核算
材料核算
设备核算
往来账核算
开发产品与费用核算
土地使用税核算
印花税核算
房产税核算
开发建设阶段业务
一、报批报建手续
1. 建设用地规划许可证
2. 国有土地使用证
3. 建设工程规划许可证
4. 建筑工程施工许可证
二、 项目施工建设
1. 材料及设备供应
2. 工程发包
结算方式：月结、分段结、竣工一次结算
3. 工程分包
三、竣工验收备案
四、 产权初始登记
成本费用核算
一、开发产品成本的构成
土地开发成本
房屋开发成本
配套设施开发成本
代建工程开发成本
二、成本核算过程
开发成本
1.土地征用及拆迁补偿费
2. 前期工程费
3.建筑安装工程
4.基础设施费
5.公共配套设施费
6.开发间接费用
未建 在建 已完工（开发产品）
各成本的具体项目为：
土地征用及拆迁补偿费
土地出让金
拆迁补偿费
安置费
城市基础设施费或征地费
前期工程费
可行性研究
规划设计
水文地质
工程地质勘察、测绘
通水、通电、通路
清理平整建设用地
基础设施费
开发小区道路
供水、电、气、排污、排洪
通讯照明工程（以上简称“七通”）
环卫与绿化工程
公共配套设施费
水塔
停车场
消防设施
小区外交通道路
开发间接费
除可将能够确定的土地用于房屋开发的直接计入“开发成本- --房屋开发”
；其他土地开发支出直接计入“开发成本- - -土地开发”
土地开发成本核算
1.土地出让金
借：开发成本---土地开发- --土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款
2.支付勘察设计费
借：开发成本---土地开发- --土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款
3.支付地下管道安装工程
借：开发成本- --土地开发- --基础设施费
贷： 应付账款- --A 施工公司
4.月末，一部分土地自用，一部分转让
根据土地开发总成本和面积等分配
借：开发 产品- - -自用土地
---商品性土地
贷：开发成本- - -土地开发
土地转让时：
借：营业成本- - -土地转让成本
贷：开发产品- - -商品性土地
如果土地开发完成后立即投入房屋开发建设，
则需进行如下账务处理：
即由土地阶段转到房屋开发阶段：
借：开发成本- -房屋开发- -土地征用及拆迁补偿费
- -前期工程费
- -基础设施费
贷：开发成本- -土地开发- -土地征用及拆迁补偿费
- -前期工程费
- -基础设施费
房屋开发核算过程如何
房屋开发核算主要科目如下：
开发成本- -房屋开发- -土地征用及拆迁补偿（商品房A)
- -前期工程费（商品房A)
- -基础设施费（商品房A)
- -建筑安装工程费（商品房A)
- -公共配套设施费（商品房A)
- -开发间接费用（商品房A)
此过程如何归集和分配各项开支？
最后：借：开发产品- -商品房A
贷：开发成本- -房屋开发（商品房A)
关于公共配套设施费和开发间接费用的分配原则：
公共配套设施费是一种公共建筑设施，如
建造消防、水泵房、水塔、锅炉房、变电
所、自行车棚等。如果根据相关法规、产
权及其收益不属于开发商，则公共配套设
施成本应分摊计入房屋成本。
发生支出时：
借：开发成本- -开发配套设施开发
贷：银行存款（应付账款等）
分配时：
借：开发成本- -房屋开发- -配套设施费
贷：开发成本- -配套设施开发
关于开发间接费用如下：
开发间接费用的具体内容包括：
管理人员的工资
五险一金
职工福利费
折旧费
修理费
办公费
水电费
劳动保护费
工程管理费
周转房摊销
项目营销设施建造费等
发生时：
借：开发成本- -开发间接费用
贷：现金、银行存款、应付职工薪酬等
分配时：
借：开发成本- -房屋开发- -开发间接费用
贷：开发成本- -开发间接费用
分配间接成本的原则：
占地面积法
建筑面积法
直接成本法
预算造价法
房屋开发核算案例见P75，大家动手做一做！
配套设施开发成本核算
配套设施开发核算原则与房屋开发类似，具体
核算的科目为：
开发成本- -配套设施开发- -土地征用及拆迁补偿费(A商场）
--前期工程费（A商场）
- -基础设施费（A商场）
- -建筑安装工程费（A商场）
--开发间接费用（A商场）
- -配套设施费（A商场）
配套设施竣工，则根据结转明细表进行以下账务处理：
借：开发产品- -配套设施（A商场）
贷：开发成本—配套设施开发—上述三级科目
销售费用、管理费用与财务费用核算即期间费
用核算同其他行业，不再赘述。
请思考，如果房地产企业自行采购材料，则应
采用哪些会计科目，以及如何核算以下内容
1.材料核算
2.往来账目
3.委托加工物资
4. 固定资产
关于投标保证金与履约保证金的核算
案例：东方房地产公司招标采购空调，投标保
金为5万，投标结束后，甲公司中标，乙公司中
标反悔，丙公司未中标。东方房地产公司如何
账务处理？
1.收取投标保证金
借：银行存款 15万
贷：其他应付款 15万
2.甲公司中标，根据中标通知书，转为履约保
证金 借：其他应付款- -甲公司（投标保证金）
贷：其他应付款- -甲公司（履约保证金） 5万
3.乙公司反悔
借：其他应付款- -乙公司（投标保证金）
贷：营业外收入
4. 退回丙公司保证金
借：其他应付款- -丙公司（投标保证金）
贷：银行存款
关于与施工单位结算如何账务处理？
案例见P100
开发产品增加与减少的核算：
开发增加
借：开发产品- -土地
- -房屋
- -配套设施
贷：开发成本
2. 开发产品减少
（1）实际对外转让
借：主营业务成本 贷：开发产品
（2）分期收款方式
借：分期收款开发产品
贷：开发产品
（3）计入周转房
借：周转房
贷：开发产品
（4）计入投资性房地产
借：投资性房地产
贷：开发产品
开发阶段关于城镇土地使用税和印花税的核算
第五模块：转让与销售阶段
本阶段主要业务内容：
土地使用权的转让；
商品房销售；
其他建筑物、附着物销售；
配套设施销售等
本阶段主要税种：
营业税；
城建税；
教育费附加；
土地增值税；
企业所得税；
印花税等。
一、土地使用权转让
出售
交换
赠与
房地产签订转让合同后90日内向房地产管
理部门备案
二、商品房销售
1.商品房销售包括商品房预售与现房销售
预售许可证，预售交付90天后到房地产管理部
门办理登记备案手续。
2.自行销售与委托销售
3.付款方式：
一次性付款；
分期付款；
按揭付款。
4.商品房销售流程
商品房销售流程如下：
前期策划与营销
取得预售许可证后开盘预售
签订销售合同与收款
商品房交付
商品房交付流程如下：
通知业主办理入住手续
确认身份
现场验房并交钥匙
办理房屋权属登记及房产证
第一部分：转让与销售阶段会计处理
一、销售阶段的会计科目设置：
主营业务收入- -土地转让收入
- -商品房销售收入
- -配套设施销售收入
- -代建工程结算收入
主营业务成本- -土地转让成本
- -商品房销售成本
- -配套设施销售成本
- -代建工程结算成本
其他业务收入
其他业务成本
预收账款
应收账款
应交税费
营业税金及附加
土地使用权转让案例
案例一：东方房地产公司对外转让已经开放完
成的土地一块，价值2000万元，实际取得成本
为1300万，已办妥转让手续，价款已存入银行。
如何进行账务处理？
确认收入
借：银行存款 2000
贷：主营业务收入- -土地转让收入 2000
2. 结转成本
借：主营业务成本- -土地转让成本 1300
贷： 开发产品- -商品性土地 1300
3.缴纳各种税金
应交营业税=（2000-1300）*5%=35万；
应交城建税=35*7%=2.45万
应交教育费附加=35*3%=1.05万
应交印花税=2000*5/10000=1万
应交土地增值税：
（1）扣除项目金额=1300+35+2.45+1.05+1=1339.5万
（2）增值额=2000-1339.5=660.5万
（3）增值率=660.5/1339.5*100%
=49%
（4）应交土地增值税=660.5*30%=198.15万
借：营业税金及附加 2366500
贷：应交税费- -应交营业税 350 000
- -应交城建税24500
- -应交教育费附加10500
- -应交土地增值税 1981500
借：管理费用- -印花税 10 000
贷： 银行存款 10 000
转让土地营业税政策参见财税【2003】16号
商品房销售案例
一、商品房预售会计核算
1.定金- -“其他应付款”或“预收账款”；收到
定金后无论财务如何做账务处理，定金应计算
缴纳营业税等；
2. 预售房会计核算- -“预收账款”或“应收账
款”；同时根据税法应计算缴纳营业税、附加
税、土地增值税、企业所得税等。
3. 按揭保证金核算
银行要求房地产公司除开立一般结算户外，还
需开立一个按揭保证金账户。企业在报建
时，计委和建委要求银行开具资金证明，按揭
保证金上的资金不能计算在内。在编制现金流
量表时，此资金也不能视同“现金”概念。
房地产开发企业向贷款银行缴纳的按揭保证金，有的是从银行贷款中直接扣减，有的是银行
先发放贷款后由房地产企业从结算账户中划转
到保证金账户。
贷款行直接扣收按揭贷款保证金时：
借：银行存款
借：其他货币资金- -按揭保证金户
贷： 预收账款
如果是从一般结算户直接转入按揭保证金时，
借：其他货币资金- -按揭保证金
贷：银行存款
购房人违约未及时还款时，贷款行从按揭保证
金户扣收承购人本息时：
借：其他应收款
贷：其他货币资金- -按揭保证金
承购人还款时，做相反的分录。
按揭保证金解冻时：
借：银行存款
贷：其他货币资金- -按揭保证金
案例一：东方房地产公司采用银行按揭方式销
售商品房一套，房屋价款1 80万，承购人首付
款70万，按揭贷款110万。2008年5月，该套商
品房按揭贷款到账，贷款行从按揭贷款中直接
收取10%按揭保证金。放款次月起，承购人开
始还款。2008年12月5日还款日，承购人未及时
还款，贷款银行直接从按揭保证金户扣款6500
元；12月底，承购人补缴纳了还款2009年5月该套商品房房产证书办理完毕，按揭
贷款保证金解冻转入对应的一般结算户。如何
进行账务处理？
分析：
1.承购人支付首付款
借：银行存款 70
贷：预收账款 70
2.商品房款按揭到帐
借：银行存款 99
其他货币资金- -按揭保证金 11
贷：预收账款 110
3.承购人违约
借：其他应收款 6500
贷：其他货币资金 - -按揭保证金 6500
4.承购人补缴纳还款
借：其他货币资金- -按揭保证金 6500
贷：其他应收款 6500
5.按揭保证金解冻
借：银行存款 11
贷：其他货币资金- -按揭保证金 11
代收配套设施费、办证费及维修基金的核算
含义：房地产企业在预收房款时，同时代收天
然气初装费、暖气初装费、有线电视安装费、
房产证办证费及维修基金等费用。
核算科目“其他应付款”，根据《国家税务总
局关于住房专项维修基金免征营业税问题的通
知》（国税发【2004】69号），住房专项维修
基金不征纳营业税。
案例：东方房地产公司2009年6月销售给承购人
甲商品房一套，价款为50万。城建税7%、教育
费附加3%，土地增值税预征率3%，企业所得税
预计毛利率15%。则：
1.公司收到承购人购房定金3万
借：银行存款 3
贷：预收账款- -甲 3
2.预收承购人甲支付首付款12万
借：银行存款
贷：预收账款 - -甲 12
3.承购人甲按揭贷款到帐 35万
借：银行存款 35
贷：预收账款- -甲 35
4.收到承购人缴纳配套费1.5万，维修基金0.46
万，办证费800元，
借：银行存款 20400
贷：其他应付款- -甲（配套费用） 15000
- -甲（维修基金）4600
- -甲（办证费） 800
5.计算应交纳各种税费
应交营业税=500000*5%=25000
应交城建税=25790*7%=1805.3
应交教育费附加=25790*3%=773.7
应交企业所得税=500000*15%*25%=18750
预交土地增值税=500000*3%=15000
应交印花税=500000*0.5/1000=250
税费账务处理如下：
借：主营业务税金及附加 62119
贷：应交税费- -应交营业税 25790
贷：应交税费- -应交城建税 1805.3
- -应交教育费附加773.7
- -应交所得税 18750
- -应交土地增值税 15000
借：管理费用- -印花税 250
贷：库存现金 250
6.支付代收费用
借：其他应付款- -甲（配套费用） 15000
- -甲（维修基金）4600
- -甲（办证费） 800
贷：银行存款 20400
二、商品房销售的核算
商品房销售收入的确认原则
○ 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬
转移给购货方
○ 企业既没有保留通的常与所有权相联系的
继续管理权，也没有对售出商品实施控制
○ 收入的金额能够可靠地计量
○相关的经济利益很可能流入企业
○相关已发生或将发生的成本能够可靠计量
2. 商品房收入的计量
符合收入确认的原则，确认收入、成本及相应
的税金。
案例1：东方房地产公司2008年6月将正在开发
的商品房预售，合同收入2600万，2009年4月开
发的商品房已经全部办理竣工验收并交房，商
品房实际开发成本1520万。企业当月确认商品
房销售收入，并办理土地增值税清算，应交土
地增值税120万，已预交土地增值税78万。如何
核算？
1.商品房竣工验收时，按实际成本结转开
发成本
借：开发产品- -房屋 1520
贷：开发成本- -房屋 1520
2.商品房移交时确认收入
借：预收账款 2600
贷：主营业务收入 2600
3.月末结转销售房屋成本
借：主营业务成本 1520
贷：开发产品- -房屋 1520
4.计算税金
借：营业税金及附加 143
贷：应交税费- -应交营业税 130
- -应交城市维护建设税 9.1
- -应交教育费附加 3.9
5.清算土地增值税
借：营业税金及附加 120
贷：应交税费- -应交土地增值税 120
6.清算土地增值税
借：应交税费- -应交土地增值税 42
贷：银行存款 42
分期收款方式销售收入的确认
为了便于管理，房地产开发企业应设置分期收
款开发产品备查薄或销售台账，详细记录分期
收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价
款和未收取价款等资料。
案例2 预收款销售商品房
东方房地产公司以分期收款方式销售商品房一
套，销售价款为120万，成本为90万。合同
约定5期房款，每期收回合同价款的20%，收款
时间为2008年5—9月每月8日，交房时间为2008
年10月31日，交房前必须付清房款。
1.2008年5-9月每月8日预收款时
借：银行存款 24
贷：预收账款 24
2. 2008年10月31日，移交商品房确认收入
借：预收账款 120
贷：主营业务收入- -商品房销售收入 120
3.结转销售成本
借：主营业务成本 90
贷：开发产品- -房屋 90
商品房交付后分期收款销售
交房后分期收款应设置“分期收款开发产品”
，用于核算已经交付但未结转的开发产品成本
。通常按照合同约定的收款日期确认销售收入
的实现。将商品房移交或办妥分期收款销售合
同时，按商品房的实际成本借记“分期收款开
发产品”账户，贷记“开发产品”。按合同规
定期限收取销售价款（包括第一次收款时
），按本期应收取的金额，借记“应收账款、
银行存款”等科目，按当期实现的销售收入计
入“主营业务收入”。同时，按开发产品全部
销售成本占总收入的比例计算出本期应结转的
销售成本，同时贷记“分期收款开发产品”科
目。
展开
