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简介
这是一个关于土地估价基本方法PPT课件，主要介绍了定义、原理、基本公式、操作程序与方法、例题分析等内容。在估计土地在未来每年纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每一年的纯收益折算为评估时的收益总和的一种方法。由于土地的永续性，占有土地不仅现在能获得收益，而且还期望未来继续获得收益——所有权排他性。所以，购买土地可视为一笔投资，以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。这也是存款获取利率的一种表现形式。更多内容，欢迎点击下载土地估价基本方法PPT课件哦。
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土地估价基本方法
收益还原法
市场比较法
收益还原法
定义、原理、基本公式
操作程序与方法
例题分析
一、定义
在估计土地在未来每年纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每一年的纯收益折算为评估时的收益总和的一种方法。
二、原理
由于土地的永续性，占有土地不仅现在能获得收益，而且还期望未来继续获得收益——所有权排他性。所以，购买土地可视为一笔投资，以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。这也是存款获取利率的一种表现形式。
三、收益与地租的关系
土地收益与地租二者在量上具有一致性
相对土地使用者而言，称为土地收益
相对土地所有者而言，称为地租
四、收益还原法的基本公式
（一）土地年纯收益不变
a
P= ——
r
P——土地价格；a——土地纯收益；r——土地还原率
假设前提：
（1）收益年限为无限年
（2）净收益a每年不变
（3）土地还原率不变＞0
（二）土地使用年限有限且其它因素不变
a 1
P= —— [ 1- ——— ]
r （1+r）n
n为使用土地的年期或有土地收益的年期
假设前提：
（1）n为有限年
（2）净收益每年不变
（3）r不变且＞0 （r=0 P=a .n）
(三)土地纯收益在若干年内有变化
1、土地使用无限年期
t
P = ∑
i=1
假设前提：
ai在未来t年前有变化，t年后无变化；
r>0且不变；
n为无限年。
2、有限年
a b 1 b n
P=（—— ± ——）×[ 1- ——— ]- ——×———
r r2 （1+r）n + r （1+r)n
b —— 纯收益的等差级数。
P、a、r与前一致。
（六）纯收益按一定的比例递增或递减
1、无限年期
a
P= ——
r-s
+
s为纯收益逐年递增或递减的比率； r>0且不变。
2、有限年
a 1±s
P= —— [1-（ —— ）n ]
r-s 1+r
+
（七）纯收益、还原率有变
a1 a2 an
P = ——— + —————— + …… ————————
（1+r1） （1+r1）(1+r2) （1+r1）……(1+rn)
五、收益还原法的特点和适用范围
1、特点：
（1）收益还原法有严格的理论基础。地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。
（2）收益还原法以收益途径评估价格，其价格称为收益价格。
（3）收益还原法评估结果的准确度，取决于土地纯收益与还原率的准确程度。
2、适用范围
适用于有收益或潜在收益的土地、建筑物、房地产。
操作程序与方法 一、估价程序
1、计算总收益
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力以及经营等要素相结合而产生的总收益。此收益是客观的、持续及稳定的。
2、计算总费用和其它资产的收益
总费用是指创造收益所提供的直接劳动费用。此费用是正常、合理的。其它资产收益包括：设备、房屋等资本收益。
3计算土地纯收益
总收益—总费用—其它资产收益
4、确定合适的还原率
一般采用三种方法确定
5、选择公式计算地价
根据收益年限，选用相应的计算公式
二、总收益计算方法
土地收益：
实际收益与客观收益
有形收益与无形收益
客观收益具备的条件：
1、由具有良好素质及正常使用能力者使用而产生的
2、收益是持续且有规律产生的
3、收益是安全可靠的
总收益产生的形式
1、土地租金
2、房地出租的租金
3、企业经营的收益
准确测算由评估对象所引起的其它衍生收益
充分考虑收益的损失
三、总费用的计算
总费用是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。其形式有：
（一）土地租赁中的费用
总费用=土地税+管理费+维护费
（二）房地出租中的费用
总费用=管理费+维护费+保险费+税金+折旧费
其中：
房屋重置价 房屋重置价
年折旧费= ———————————————— = ————————
房屋已使用年限+土地出让剩余年限 房屋可使用年限
折旧年限
房屋 土地 土地 房屋
建成 出让 出让 破废
终止
折旧年限
房屋 土地 房屋 土地
建成 出让 破废 出让
终止
折旧年限
土地 房屋 土地 房屋
出让 建成 出让 破废
终止
折旧年限
土地 房屋 房屋 土地
出让 建成 破废 出让
终止
（三）企业经营费用
经营性企业总费用=销售成本+销售费用+管理费+销售税金+财务费+经营利润
生产性企业总费用=生产成本+销售费用+销售税金及附加+财务费用+管理费用+企业利润
四、计算土地纯收益
（一）土地纯收益=年租金总收入—年总费用
（二）土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益
房地纯收益=房地出租年总收入—年总费用
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
房屋总折旧=年折旧额×已使用年限
（三）土地纯收益=年经营纯收益—非土地资产纯收益
年经营纯收益=年经营总收入—总费用
（四）自用土地或待开发土地纯收益
用比较法求得
五、土地还原率的确定
（一）概念：将土地纯收益还原成土地价格的比率，在理论上应等于与获取纯收益具有同等风险的资本获利率
（二）种类：综合还原率、建筑物还原率、土地还原率
r1L+r2B r1L+(r2+d)B
r= ———— r= ——————
L+B L+B
（三）求取还原率的几种观点 （四）还原率的确定方法
1、纯收益和价格比率法
还原率=租金/价格
2、安全利率加风险调整值法
还原率=安全利率+风险调整值
3、投资风险与投资收益率综合排序插入法
六、土地价格的确定
在土地纯收益和还原率确定以后，可以根据收益变化状况与土地使用年限等条件，选择适当的公式，即可计算土地价格。
七、承租土地使用权价格评估
（一）概念在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。
（二）评估原理
PR 1
P=——×[ 1- ——— ]
R (1+r)n
PR赢余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；
R承租土地还原率，一般比出让土地还原率高1个百分点。
例题分析
资料一：某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期为20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，情况如下：
（1）B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
（2）C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得，宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
（3）D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。
根据以上资料，试回答以下问题：
（1）以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格；
（2）测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金；
（3）测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格；
市场比较法
定义、原理、基本公式、适用范围
评估的程序和操作方法
实例分析
一、定义：
根据替代法原则，将待估的土地与较近时期已经发生交易的类似地产进行对照比较，依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出的评估时日地价的方法。
二、原理
交易案例 Ⅰ
比较 修正
交易案例 Ⅱ 待估土地 待估土地价格
交易案例 Ⅲ
五、特点与应用范围
（一）特点：
1、具有现实性；
2、比准价格；
3、以价求价，在不正常市场条件下，难以与收益价格相协调；
4、需要估价人员具有较高素质；
5、案例与修正是保证评估结果准确的关键。
（二）适用条件
1、要足够数量的比较案例；
2、交易案例与待估土地应具有相关性和替代性；
3、交易资料可靠；
4、合法。
（三）适用范围
主要适用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。直接用于评估土地、房产和房地产的价格、租金，也可用于其它评估方法有关参数的求取。
程序与方法
一、程序：
1、收集交易资料； 2、确定比较实例； 3、建立价格可比较基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行估价期日修正； 6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正； 8、进行使用年期修正； 9、进行容积率修正； 10、求出比较准价格。
二、收集资料
主要途径：6条
三、确定比较案例
1、用途相同； 2、交易类型相同； 3、正常交易或可修正为正常交易； 4、区域特性及个别条件相近； 5、估价期日应接近。即≤3年 <2年； 6、建立价格比较基础，包括：统一付款方式，统一币种和货币单位；统一面积内涵和面积单位。
应用范围及实例
一、应用范围
主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的交易实例的地区。包括不动产买卖、租赁、抵押等各种交易形成的价格几租金的确定。
除直接用于评估土地外，还可以用于建筑物、房地评估及其它评估方法中有关参数的求取。
（一）评估土地价格
（二）评估建筑物价格
（三）评估房地价格
（四）评估租金
实例分析
C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于4个）。
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