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简介
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如何写好土地估价报告
辽宁.沈阳
一、估价报告的标准是什么？
一、估价报告的标准是什么？
估价人员资格。
估价对象界定。
估价所依据资料的质量。
估价假设前提和限制条件。
市场分析。
估价技术路线、方法选择及运用。
地价确定的理由。
估价结果。
估价报告的逻辑性。
估价报告的完整性。
一、估价报告的标准是什么？
一、估价报告的标准是什么？
一等报告
不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。
整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。
一、估价报告的标准是什么？
二等报告
要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；
整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。
一、估价报告的标准是什么？
三等报告
报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；
报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。
一、估价报告的标准是什么？
四等报告
报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。
一、估价报告的标准是什么？
一、估价报告的标准是什么？
不合格报告
（1）报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。
（2）估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。
（3）估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。
（4）修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。
（5）估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。
（6）影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。
（7）其他问题。
二、估价(技术)报告中存在问题
三、估价（技术）报告写作要点
封面标题
项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全；
关键词
估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。
第一部分 总述
委托估价方
说明该估价项目的委托单位或个人，可描述机构地址、法人代表、联系人和联系电话等。
受托估价方
说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得时间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系电话等。
估价目的
明确估价目的，才能有的放矢，正确、客观、合理地进行估价。
描述简单
与项目名称所阐述目的有出入
如何正确描述？
《规程》要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据(注明文号、批准单位、批准时间等)、估价结果的应用方向等。
例：×××公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与×××银行协商并向×××国土资源局提出申请，拟抵押×××公司使用的位于×××的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托×××评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价格，为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价格并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。
估价依据
说明估价行为的依据，包括，法律政策依据、技术依据、现场调查资料等。
一般性法律政策太多，估价对象方面的太少
少项、不全
涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期
法律及政策调整后没有更新
缺乏针对性
地价定义
地价定义是估价报告的核心。
地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格。
1、基准日
2、利用条件（现状利用或规划利用）
3、用途（实际用途、设定用途）
4、开发程度（实际开发程度、设定开发程度）
5、年期（实际年期、评估年期）
6、土地使用权。
存在问题
1、描述的不全面、少项。
2、设定的个别利用条件错误。
3、层次不清。
例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日：估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地；土地权属类型为国有出让土地，土地使用权终止日期为×年×月×日，剩余使用年限为N年；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地红线内“七通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气）及场地平整；现状容积率为X。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为避免重复计算，本次评估不予考虑。
考虑该项目估价目的和委托意向，本次评估地价定义为土地用途为工业、土地使用年期为N年、土地开发程度为“七通一平”（宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气和宗地内场地平整）、容积率为X、于×年×月×日现状利用条件下及现状利用条件下的国有土地使用权价格。
例：依据委托方提供的资料和×××规划与国土资源局的《规划意见》以及估价人员实地勘察情况，估价对象为国有储备空地，规划用途为住宅用地，拟拍卖(招标或挂牌)出让；规划容积率、建筑密度、绿化率分别为X、不大于X%、不小于X%；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）；宗地红线内基础设施现状未通，场地为空地，待开发。
根据估价规程和有关国有土地使用权出让规定，考虑估价目的和委托意向，本次评估土地价格为以下设定及规划利用条件下的国有土地使用权价格：
①用途：住宅(以规划用途为准)
②土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)
③土地开发程度：“七通”即宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地内“待开发”。(现状开发程度)
④容积率：X (以规划为准)
⑤估价基准日：×年×月×日
估价结果
表达所估价值大小，包括价值量、单位、币种等。
存在的主要问题主要是有的报告无估价结果一览表。
需要特殊说明的事项
（1）前提条件和假设条件
前提条件：如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地持续利用等。
假设条件：估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等。
（2）估价结果和估价报告的使用
主要是一些限制性条件，包括：报告的法律效力、使用者、使用目的、估价对象市场环境变化、估价对象条件变化、报告有效期、完整使用报告的要求、违规使用报告的后果等。
（3）对需要特殊说明的事项
有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；
对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项；
估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；
其它需要特殊说明的问题。
问题：
阐述内容无关轻重；
不合理说明；
分类不清，混淆。
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等.
建议说明是否登记，登记时间，登记机关
不全面
2、土地权利状况
说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明.
缺少出让内容
3、土地利用状况
说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等.
描述过于简单模糊、前后有矛盾
二、地价影响因素分析
1、一般因素
应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）（3）产业政策（含税收政策等）（4）城市规划与发展目标（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）
2、区域因素
说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）
（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）
（3）基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）
（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）
（5）产业集聚状况
（6）规划限制等
根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述
3、个别因素
说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明。
问题：
泛泛而谈，没有针对性
不谈对价格的影响程度
一般因素多，个别因素少
与估价过程中矛盾
区域因素和个别因素混述
居住用地
工业用地
商业、旅游、娱乐用地
综合用地
一是要合理界定影响估价对象价值高低的具体区域范围；
二是要选择好区域因素和个别因素；
三是针对估价对象的具体区位条件及个别条件进行具体描述，并说明其优劣度；
四是通过定性和定量分析，着重分析这些因素对估价对象可能产生的影响趋势或影响程度
五是注意“土地估价技术报告”与“土地估价报告”的因素说明有所区别。
第三部分 土地估价
1、估价基本原则
体现与估价对象相关的原则
体现与估价目的相关的原则
体现与估价方法和过程相关的原则
缺乏针对性、有遗漏
2、估价方法选择
要对估价对象进行一般方法适应性分析
对所能获得的资料进行分析
对适用但又不能够选择的方法进行排除说明
确定估价思路及选择方法
对所选择的方法进行基本的介绍
方法选择不得当
选择依据阐述不充分
3、估价方法
市场比较法
比较案例选择
说明案例选择的原则与思路（说明案例分布范围、案例总数、最后选择案例数量、选择的理由等）
对案例进行介绍（具体位置、交易情况、容积率……）
对案例本身进行简要分析（重点是交易情况及勘察中获得的信息）
选择比较因素
此项存在的主要问题多是选择的比较因素不够全面
看不到选择的过程和理由
案例描述不详细，经不起推敲，甚至作假
案例时间过早
多宗地用相同的案例
可比因素选择
列出选择的因素并简单说明理由
对每一因素进行内涵说明（比如，商业繁华度用商业用地选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映）
没有针对性（不同用途区域因素、个别因素的区别）
漏掉重要因素（注意必选的内容：交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限）
因素条件说明及说明表编制
列表
具体、量化程度不够
判断与前后文不对应，甚至矛盾
交易情况一般设定为“正常”，但找不到真正的正常证据
因素修正系数
系数确定的说明（比较标的、系数类型、系数衰减方式、总系数的计算方法等）
列表
系数确定随意
土地形状、面积规模、坡度等因素的系数编制概念化，不考虑当地特点和具体用途的特点。
问题：
费用少项
不采用客观成本
成本确定没有依据，没有清晰的说明
问题：
不列表
量化不具体
与第二部分有出入内或在第二部分不体现
因素系数说明表与修正系数说明表中因素不一致
第四部分 附 件
委托估价函
估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料
（出让土地需附出让合同或协议）
房屋产权证复印件或证明材料
地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等
估价对象照片
有关背景材料
估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料
估价机构资质及签字土地估价师证书复印件
委托方营业执照等
在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章
谢 谢！
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