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简介
这是一个关于土地估价师青岛会议报告点评PPT课件，主要介绍了报告的完整性、合规性、地价定义、内涵的合理性、评估方法应用的合理性、报告前后描述的对应关系、评估报告中遇到的需要讨论的问题等内容。地价定义：说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地红线外或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整。更多内容，欢迎点击下载土地估价师青岛会议报告点评PPT课件哦。
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土地估价报告点评
李 磊
山东省土地估价师协会教育委员会 委 员
山东正衡土地房地产评估有限公司 副总经理
联系电话：0531-83530355
电子邮件：sdzhyl@vip.163.com
点评提纲
一、报告的完整性、合规性
二、地价定义、内涵的合理性
三、评估方法应用的合理性
四、报告前后描述的对应关系
五、评估报告中遇到的需要讨论的问题
一、报告的完整性、合规性
1、报告的各构成部分应完整齐备。
2、报告的撰写应严格符合规范格式的要求
3、地价影响因素的描述要有针对性。
4、估价对象的描述应细致、准确
1、报告的各构成部分应完整齐备。
⑴报告缺少签字、盖章。
⑵缺少估价结果一览表。
⑶缺少部分重要的附件。
⑷没有提供土地估价技术报告。
2、报告的撰写应严格符合规范格式的要求
规范格式对报告各部分均提出了相应的要求，估价师不能在报告中将应由的内容反映出来。
格式不符 内容不符
缺乏分析 内容“陈旧”
3、地价影响因素的描述要有针对性
⑴一般因素过于复杂。
⑵区域因素没有针对性。
⑶个别因素的描述不齐全，估价过程中使用的因素前后没有对应关系。
4、估价对象的描述不细致或不准确
⑴土地登记状况
⑵土地权利状况
⑶土地利用状况
二、地价定义、内涵的合理性
1、地价定义的几个核心要点不齐全
2、土地的权利状况和价格的对应关系交待不清楚。
3、土地评估中用途设定不准确或说明不充分
1、地价定义的几个核心要点不齐全
地价定义：说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地红线外或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整。
2、土地的权利状况和价格的对应关系 交待不清楚
什么样的权利状况对应什么样的价格
一般评估中会遇到国有土地的出让价格、划拨价格、租赁价格、毛地价格、净地价格等。
3、土地评估中用途设定不准确或说明不充分
⑴土地证登记用途与评估设定用途不一致的要详细说明并出具证明材料。
⑵评估中用途的设定与采用的基准地价体系中用途的对应关系应在技术过程中说明。
⑶没有核发土地证的土地评估过程中应明确权属性质：国有或集体、出让或划拨？
⑷商业用地（兼容仓储用地）可否单一设定为商业用地？在按照商业用地的价格测算完成后，是否需要进行用途修正？
⑸变更用途的经营性土地转让，程序上应有相应的文件进行说明（先收回，再招牌挂）；评估中应加以详细说明。年期的设定应与土地处置用途对应的法定最高年期一致。
⑹没有核发土地证的土地是否可以进行企业改制评估，评估过程中是否需要明确权属性质：出让或划拨？
三、评估方法应用的合理性
1、评估方法的选择
2、收益还原法的应用
3、市场比较法的应用
4、剩余法(假设开发法) 的应用
5、基准地价系数修正法的应用
6、成本逼近法的应用
7、整体评估思路前后混乱。
8、地价的确定过程不规范。
2、收益还原法的应用
⑴收益为待估宗地的实际收益不是客观收益。
⑵收益确定依据不充分或不合理。
⑶费用确定可能漏项或多项；年折旧费计算公式错误（年限出错，重置价取值错误）。
⑷建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理。
3、市场比较法的应用
⑴案例的选择不合理、案例的描述不详细。
⑵因素选择不合理。
⑶比较因素修正系数的确定没有说明未量化，因素间权重的不合理、某个因素修正幅度不合理，重要因素对应的修正系数高于次要因素。
⑷因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致。
⑸因素条件说明表与比较因素条件指数表 、 比较因素修正系数表 之间的对应不一致。
4、剩余法(假设开发法) 的应用
⑴对于最佳最有效使用没有分析说明
⑵预测开发不动产总价依据不充分或确定错误或不合理，采用假设开发法进行评估时。房屋售价的确定应通过市场比较或市场分析的方法进行确定。
⑶费用确定的过程中有漏项。
⑷利息的计算按照复利计算，与银行现行的贷款政策不相符，银行的贷款政策都按照单利计算，两年期的开发周期，应按照银行现行两年期贷款利息率测算利息。
⑸利润计算时考虑了利息。
⑹评估中没有区分剩余法和假设开发法的区别。
5、基准地价系数修正法的应用
⑴没有基准地价成果和内涵的介绍
⑵没有基准地价修正体系介绍
⑶没有待估宗地条件说明表
⑷作为商业、住宅用地不进行容积率修正
⑸期日修正无依据
⑹基准地价系数修正法中几个表的对应关系混乱。
⑺基准地价修正系数表外的其他修正不全面或不准确。
6、成本逼近法的应用
⑴土地的取得成本依据不充分。
⑵税费的计算缺少重要费项。
⑶利息的计算按照复利计算，与银行现行的贷款政策不相符，银行的贷款政策都按照单利计算，两年期的开发周期，应按照银行现行两年期贷款利息率测算利息。
⑷开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。
⑸利息计算有误。利润计算时考虑了利息。
⑹无区位修正。
⑺城区内部核心区域内的工业用地评估。
7、整体评估思路前后混乱。
8、地价的确定过程不规范。
四、报告前后描述的对应关系
1、个别因素的描述与测算过程中的对应关系。
2、土地登记状况前后描述不一致。
3、土地用途的年期设定前后不一致。
4、土地的登记状况描述不清，评估面积依据报告中没有说明。
五、评估报告中反映出来需要讨论的问题
1、基准地价往往只设定商、住、工三种用途，评估中遇到的实际用途是多样化的，我们在评估中利用基准地价的评估体系需要进行相关的用途修正。
2、在规划资料不细致的情况下，商住用地面积的分摊可否采用主观假设。
3、科研用地评估参考工业用地的基准地价，是否需要进行土地用途修正？
谢 谢！
缺少签字、盖章
缺少估价师签字
缺少估价机构负责人签字
估价师资格证书号码与复印件不一致
估价结果一览表缺少公章
土地产权证明资料缺少估价机构公章
土地估价结果一览表 估价机构： 估价报告编号： 估价期日： 估价期日的土地使用权性质：
一、上述土地估价结果的限定条件
1.土地权利限制：（说明是否影响地价的土地权利限制及具体内容）
2.基础设施条件（主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况）
3.规划限制条件（说明是否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容）
4.影响土地价格的其他限定条件（说明是否影响地价的其他限定条件及具体内容）
二、他需要说明的事项（参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”）
估价机构（加盖公章）
年 月 日
附件
〔应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）、（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利人的证明材料、估价机构资质及签字估价师证书复印件、委托方营业执照等〕
（在提交有关估价对象土地产权证明时，估价人员必须对土地产权证明原件，如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章）
格式不符
使用1996年的报告标准格式
不能严格按照《土地估价报告规范格式》要求制作报告书
封面(估价报告、技术报告)
项目名称(估价报告、技术报告)
字体与字型号与要求不符
内容不符
例如项目名称、报告封面内容等
项目名称：[说明估价项目的全称：内容可包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样]
技术报告中要求[估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样]
“土地估价技术报告”封面
关键词：估价对象所在县市全名，与项目名称中县市名称一致
估价目的，简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、
合资、其他”等目的；
估价机构全称
年度（提交报告所在年度）
缺乏分析1
土地估价技术报告中因素分析与土地估价报告中的因素说明有所区别，“估价报告”中的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，“技术报告”则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅做参照。因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊，要在这里说明并进一步分析。
因素要通过定性与定量进行分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度和影响趋势，并对土地估价过程中有关的方法选择、参数确定、因素分析和比较内容相对应，要求对地价影响因素的分析与估价结果的确定联系起来，作到分析合理，参数有据、估价得当，不能前后矛盾。
地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述。
缺乏分析2
一般因素
从经济的发展趋势，分析判断地价、房价的变化趋势。
区域因素
区域的经济发展、区域在整个城市中的地位、城市规划中区域发展的空间和发展方向。
个别因素
影响地价变化的特殊因素。
高压走廊、垃圾站场、铁路线、特殊单位、加油站、停车困难等因素的描述及对地价的影响趋势。
内容陈旧
使用的各种指标、数据距离评估期日时间久远。
回顾性的评估，使用现在的指标、数据。
土地登记状况
土地登记状况〔说明估价对象的来源及历史沿革，土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等〕
土地权利状况
土地权利状况〔说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利都要详加说明〕
土地利用状况
土地利用状况〔说明估价对象利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建、构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和建筑容积率及其他地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关和批准日期、具体规划条件等〕
一般因素
一般因素〔说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：
⑴城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；
⑵房地产制度和房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；
⑶产业政策（含税收政策等）；
⑷城市规划与发展目标；
⑸城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄和投资、物价变动等内容）。
区域因素
区域因素〔说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：
⑴区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）；
⑵交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；
⑶基础设施条件状况（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度） ；
⑷环境条件（含区域人文环境和自然环境）；
⑸产业积聚状况；
⑹ 规划限制等。
（区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定）
（一般和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述）
个别因素
个别因素〔说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明〕
什么样的权利状况对应什么样的价格
土地价格的内涵：土地价格实际上是土地经济价值的反映，是购买获取土地收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。
土地价格的外延：购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此价格也不同。
规划条件 利用条件
地价的确定
地价确定的方法〔要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据〕
地价确定的步骤(2007年考试大纲)
⑴估价过程检查；⑵不同方法估价结果分析；⑶估价值调整；⑷适应性分析；⑸准确性分析；⑹估价结果确定。
（如采用基准地价修正系数法时，最终估价结果必须考虑基准地价修正系数法的评估结果）
城区内部核心区域内的工业用地评估
城区内部核心区域内的工业用地最好不选用成本逼近法进行评估，选择基准地价系数修正法和市场比较法进行评估。
城区内部与工业园区工业用地价格差异的原因？
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