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简介
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1.房地产测绘的目的 1.1房产测绘作用： （ 1） 法律方面；经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具有法律效力。 （ 2） 财政经济方面；（ 3） 社会服务方面；（ 4） 测绘服务方面。 2房地产测绘的内容 3、房地产测绘的成果 4.房地产测绘的成果管理 房地产测绘成果管理包括：成果质量管理（房产测绘机构）、成果档案管理（房产测绘机构和房产行政主 管部门）成果备案管理（房产行政主管部门）。 第二节 房产调查 1.房产调查单元划分 2.房屋用地调查 3.房屋调查 对比房产土地调查；： 1.房产调查单元划分 2.房屋用地调查 3.房屋调查 内容：用地坐落 房屋坐落产权性质 产权人等级 产别税费 层数用地人 所在层数用地单位所有制性质 建筑结构使用权来源 建成年份四至 用途界标 墙体归属用地用途分类 权源用地面积 产权纠纷和他项权利用地纠纷等基本情况 房屋用途： 一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明。房屋用途按 两级分类，一级分住宅，工业、交通、仓储，商业、金融 、信息，教育、医疗卫生、科研，文化、娱乐、体育，办 公，军事，其他共8类，二级分28类。产权来源： 继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收 购、调拨、价拨、拨用等。产权来源两种以上的，应全部 注明。墙体归属：墙体归属分为自墙、共墙和借墙。房屋用地类别：1商业金融用地，2工业仓储用地，3市政用地，4公共建筑用地，5住宅用地，6交通用地，7特殊用地，8水域用地，9农用地，0 其他用地。 共用或共有的情况房产注记产别：1国有，2集体，3私有，4联营企业，5股份制企业，6港澳 台投资，7涉外房产 8其他房产。结构：1钢结构，2钢与钢混结构，3钢混结构，4混合结构，5砖木结构，6其他。总层数与所在层次： 总层数为地上与地下层数之和。房屋层数是指房屋的自然层数，按室内地坪±0以上计算。地下层次以负数表示。采光窗在室外地坪以上的半地下室，计算自然层数。夹层、阁楼、屋面楼梯间、水箱间不计自然层数。建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。如35021981 表示一幢私人所有，结构为砖木，1981年建成的两层房屋。 房屋建筑结构钢结构，编号为1，承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构；钢与钢混结构，编号为2，承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的；钢混结构，编号为3，承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的；混合结构，编号为4，承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的；砖木结构，编号为5，承重的主要构件是用砖、木材建造的；其他结构，编号为6，凡不属于上述结构的房屋都归此类。 ◇房屋建筑结构是根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分，不承重的隔墙不需考虑。第三节 房产要素测量 一、房屋要素测量内容界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量和其他相关地物测量房产要素测量方法：全野外数据采集、野外解析测量、航空摄影测量界址点:是指宗地权属界线的转折点，即拐点。它是标定宗地权属界线的重要标志。宗地:地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。第三节 房产要素测量 (1)界址测量 界址点从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法、正交法等野外解析法界址点设定原则： 1 界址线走向变化处及两个以上宗地界址线交叉处。 2 应反映界址线具体走向。 3 在一条界址线上存在多个界址类型时，变化处应设点。 4 土地权属界线依附于线状地物的交叉点应设置。 5 界址点标志设置：在沟渠中心、水面等设永久性界标有困难的，乡镇、村、公路、铁路、河流等界线一般不设界标。但土地管理部门或权利人有要求和易发生争议的地段，应设立界标。应在土地权属界线协议书或地籍调查表中注明走向，描述位置。 6 界标类型由界线双方权利人确定。第三节 房产要素测量 二、测量草图草图：要用铅笔绘制，用纸可用 8、 16、 32 开图纸。草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改，汉字一律向北，数字向北或向西。测量草图：房屋用地测量草图和房屋测量草图第三节 房产要素测量 四、房屋测量草图（ 1） 按概略比例分层绘制 （ 2） 外墙及分隔墙均绘单实线； （ 3） 图纸上要注明房产区号、房产分区号、幢号、层次、坐落、指北针； （ 4） 住宅楼单元号，室号，注记开门处； （ 5） 逐间实量，注记室内（内墙）净空边长，墙厚，取至厘米； （ 6） 室内墙体凹凸 0.1m 以上要表示； （ 7） 有固定设备的附属用房（如厨房等）应实量边长加注记；比例尺对比房产测量小数位数选取房产测量精度对比房产测量第四节 房产面积测量 房产面积测算第四节 房产面积测量房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。房屋用地面积测算：房屋占地面积测算和用地面积测算房屋使用面积： 房屋使用面积是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间的水平投影面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。内墙面装修厚度计入使用面积。房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋面积测算：产权面积测算、房屋建筑面积测算、共有建筑面积测算和房屋使用面积测算。成套房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积。 建筑容积率计算 建设用地范围内所有建筑物计容面积之和与用地面积比值。计入容积率的面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》规定计算。与房产测量规范有别，加以鉴别。量测位置（ 1）独立柱的门廊以顶盖投影为准量测。（ 2）柱廊以柱外围为准量测。（ 3）阳台以维护结构为准量测。（ 4）阳台、 挑廊、架空通廊的外围水平投影超过底板外沿的以底板水平投影为准量测。（ 5）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，按 2.20m 以上的部位为准量测，房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影为准监测。一、面积测算的要求 1） 各类面积测算的边长必须独立测算两次，其较差应在规定的 限差内，取中数作最后结果。 2）量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。 3）边长以米为单位，取至0.01米；面积以 平方米为单位，最后结果凑整至0.01平方米。 4）楼层高度：指下层地面或楼面至上层楼面之间的垂直距离。二、房屋建筑面积测算的有关规定（1）计算全部建筑面积的范围 1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。单层房屋 2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。 3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高 在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。 大厅1 大厅2 回廊 4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有 上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 9）房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。 门廊、门斗 11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。玻璃幕墙 12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。车棚、货棚等 13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。（2）计算一半建筑面积的范围 1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、 单排柱 2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算。 3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。 未封闭挑廊室外楼梯 4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 架空通廊 5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 （3）不计算建筑面积的范围 1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。 2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 3）房屋之间无上盖的架空通廊。 天面上的花园 4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。平台 5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼 6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 过街楼路面作为顶盖建造的房屋 7）利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋等 8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9）独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 三、用地面积测算 1.有关名称及术语的含义（1）用地面积：指产权主使用土地的范围，包括房屋占地面积、庭园等其他用途的土地面积。（2）共用地面积：指两个以上产权主共同占有使用的不能分割的土地面积。 2.用地面积测算的范围 用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积，各项地类面积的测算。 3.下列土地不计入丘用地面积不计入丘内用地面积范围 1）无明确使用权 属的冷巷、巷道 或间距地。 2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。 4）已经征用、划拨或者属于原房地产证记载的范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。 5）其他按规定不计入用地的面积。 五、房地产面积计算举例 1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中，试计算该栋房屋的用地面积，建基面积及总建筑面积。 计算： A4:5.81x9.01=52.3481 A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼A3:2.13x9.01=19.1913 阳台2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积: 52.3481+41.3136+28.4544 +29.8231=151.9392 建筑占地面积: 151.9392-29.8231=122.1161 总建筑面积: 52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240 单位:长度m，面积m2。 2.有一双隅二层房屋，第二层有一插层，试按照图中所示尺寸，计算插层的有效建筑面积，并计算该房屋的用地面积，建筑基地面积及总建筑面积。 计算： X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37 插层有效建筑面积：（4.16+5.37）X6.86=65.3758 用地面积、建筑基地面积： C2：11.38X6.86=78.0668 总建筑面积： 78.0668 X2+65.3758=221.5094 单位：长度m，面积m2。 房屋共有建筑面积的分摊计算 同一房屋、用地有两个以上权属单元，共同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会出现共有面积的分摊计算。 一、共有面积的分摊原则 1.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 2.无产权分割文件或协议的，按相关面积比例进行计算分摊。 某套(单元)的分摊面积等于面积分摊系数乘以某套(单元)建筑面积；面积分摊系数等于应分摊面积总和除以参加分摊的各套(单元)建筑面积总和。 共有面积按相关面积比例分摊的计算公式： δSi = K.Si K = ΣΔSi Σsi 式中： K-为面积的分摊系数 Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2； δSi-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2； ΔSi-为应分摊的共有建筑面积，m2； ΣΔSi-为应分摊的共有面积总和，m2； ΣSi-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。 二、共有建筑面积的分摊内容 共有建筑面积是楼房不可缺少的辅助建筑面积，为各权属单元提供服务，由各权属单元按建筑面积比例分摊。但有些面积由权属单元分摊不合理，因而亦存在不应分摊的共有建筑面积。 1.应分摊的共有建筑面积 (1)应分摊的共有建筑面积包括：楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共门厅、公共大厅、变电房、水泵房、水箱间、值班警卫房、专用设备房、为整幢大楼服务的公共用房等。 (2)套（单元）与共有建筑面积之间分隔墙体水平投影面积的一半应列入共有建筑面积进行分摊。 2.不应分摊的共有建筑面积 不应分摊的共有建筑面积包括： (1)作为人防工程的地下室、避难室（层）； (2)用作公共休憩、绿化等场所的架空层； (3)大楼内的机动、非机动车库； (4)为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积； (5)不应分摊的共有建筑面积，若使用到其他功能的共有建筑面积时，需按其建筑面积比例参与分摊。 三、共有建筑面积的分摊方法 1.应分摊的共有建筑面积一般可分为三大类 (1)幢共有建筑面积：指为整幢大楼服务的共有建筑面积（如变电房、水泵房等）。 (2)功能共有建筑面积：指为某一部分或某几层同一功能服务的共有建筑面积（如为某一功能服务的专用楼梯间，专用设备房等）。 (3)本层共有建筑面积：指为本层功能服务的共有建筑面积（如楼梯间、公共走廊等）。 2.住宅楼共有建筑面积的分摊 住宅楼以幢为单元，按前述公式，根据本幢楼房的各项共有建筑面积和除以各套内建筑面积和，求得分摊系数，然后计算房屋各套分摊所得的共有建筑面积。 分摊系数 = 本幢应分摊共有建筑面积和 本幢各套内建筑面积和 某套分摊所得共有建筑面积=分摊系数乘某套内建筑面积。 3.商住楼共有建筑面积分摊 商住楼共有建筑面积的分摊。先根据住宅和商业各自的建筑面积（包括本功能的共有建筑面积）分摊全幢的共有建筑面积，得住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，然后将住宅和商业部分所得的分摊面积再各自进行分摊。 住宅部分，将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依前述公式，按各套的建筑面积比例，分摊计算各套房屋的分摊面积。 商业部分，将分摊得到幢的共有建筑面积，加上商业部分本身功能的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内的各套内建筑面积按比例分摊至各套，得出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 上述用公式表示如下： (1)幢共有建筑面积分摊幢分摊系数K幢 = 幢应分摊共有建筑面积和ΣΔi（幢） 住宅、商业参加分摊的建筑面积和ΣSi（住）+ΣSi（商） 住宅部分得分摊面积δs住=K幢 ╳Σsi（住） 商业部分得分摊面积δs商=K幢 ╳ Σsi（商） (2)住宅部分共有建筑面积分摊 分摊系数K住 = 住宅本身功能共有建筑面积和ΣΔi（住）+δs住 住宅参予分摊各套总的建筑面积和ΣSi（住）住宅套(单元)得分摊面积δsi（套）=K住 ╳ Si（套） (3)商业部分共有建筑面积分摊 分摊系数K商 = 商业本身功能共有建筑面积和ΣΔi（商）+δs商 商业各层参予分摊总的建筑面积和ΣSi（层）层得分摊面积δsi（层）=K商 ╳ S i（层）层分摊系数K层 = 层共有建筑面积和ΣΔi（层）+ δSi（层） 参予分摊的各套内面积和ΣSi（套）套得分摊面积δSi（套）=K层 ╳ Si（套） 4.多功能综合楼共有建筑面积的分摊，按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。 某单位在紧邻其围墙的旁边征用了一块土地，新建了一栋三层办公楼及附属设施，改建了单位内部道路、绿地等，建设完工后，因土地权属变更登记和新建房屋产权登记的需要，某测绘单位承接了有关的变更地籍测量和房产测量任务。 已有的测绘资料：城市高精度 GPS 平面控制网及 CORS 服务系统，高程控网及似大地水准面模型。执行的相关标准有： ①《地籍调查规程》（TD1001-2012）； ②《房产测量规范第 1 单元：房产测量规定》（GB/T17986.1-2000）； ③《城市测量规范》测绘单位现有测量仪器设备：GPS 接收机、全站仪、手持测距仪、自动安平水准仪等。 变更地籍测量进行了权属调查、界址点测量、地籍图测量等工作。其中地籍图测量采集了地籍要素和地形要素等内容；界址点测量采用全野外测量方法，现场可直接进行角度观测和距离测量。房产测量实测了新建成办公楼的有关数据。包括隔层的外墙尺寸、一层的大厅尺寸、二层大厅挑空尺寸和三层阳台的外围尺 寸，所有尺寸不考虑墙厚，详见下图（单位：m） 根据途中所给尺寸计算办公楼的建筑面积。 （列出计算过程，结果取位至 0.01m 2 ）根据途中所给尺寸计算办公楼的建筑面积。 （列出计算过程，结果取位至 0.01m 2 ） 一层：30*70=2100 二层：30*70-20*20=1700 三层：30*70+70*0.8*/2=2100+28=2128 一共：2100+1700+2128=5928.00m 2 例题2 2015 年某市完成了城镇地籍总调查工作，总调查工作以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，充分利用了现有成果，以高分辨率航空正射影像为基础，查清了每宗地的权属、界址、面积和用途。测绘了全市地籍图，建立了地籍数据库。 1、利用的资料（1）该市 CORS 系统及拟大地水准面精化模型；（2）2014 年底 0.2m 分辨率航空正射影像数据（3）2015 年初 0.5m 分辨率卫星正射影像数据；（4）行政界线、地籍区和地籍子区界线数据；（5）地籍权属来源资料（纸质）；（6）有效使用权宗地（地块）及权属界线数据；（7）城市规划数据；（8）房产测量数据。 2、某处地籍发生了变化，由地块一和地块二合并形成了一个新地块。有相应的合法手续，调查时采用全站仪按照一类界址点要求测量了界址点坐标。界址点新旧坐标比较表 （单位：m） 3、成果验收时，专家查阅了监理检查记录，检查记录中对某地块的工作进行情况概述如下：“指界时，调查员，本宗地指界人及社区工作人员同时到现场进行指界，由调查员在地籍调查表，土地权属界线协议书或土地权属争议书上签字盖章确认，由于界址点标石没有按时搬运到现场，调查员对指界人指定的界址点现场设置标石，为方便起见，根据指界结果做好标记，进行事后补设。” 问题： 1、本次地籍总调查外业调查工作底图就采用哪些资料 2、列表表示合宗后地块界址点号及坐标值。 3、根据检查记录，你认为作业人员操作是否有识诗中有误？如有说明原因。 答案：一、外业调查工作底图： 1、2014 年底 0.2m 分辨率航空正射影像数据； 2、行政界线、地籍区和地籍子区界线数据； 3、有效使用权宗地（地块）及权属界线数据。二、（1）界址点按照一级设置，点位中误差不大于 5cm，显然六号点超限。应检查原因后，以新坐标代替原坐标。其他坐标不变。（2）由于地籍总调查时，界址点编号是在编号区（地籍子区）内编号。合并后该地块 7 号点废止，其他界址点未变，编号不变。三、作业人员操作有两处有问题（1）邻宗地权利人未到场，调查员不得在指界时在地籍调查表、土地权属界线协议书或土地权属争议书上签字盖章确认。（2）界标应在指界时现场埋设。
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