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简介
这是一个关于房地产经纪人要了解的知识PPT课件，主要介绍了房地产的概念、房地产的特性、房地产市场分类、土地所有权的概念、土地使用年限等内容。房地产的概念：一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物 ，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）房地产又称不动产或物业。房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一。根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。更多内容，欢迎点击下载房地产经纪人要了解的知识PPT课件哦。
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房地产的概念
一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物 ，以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）
房地产又称不动产或物业
房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一
房地产的特性
位置固定性：土地固定性，建筑物不能移动
唯一性：地理位置唯一，环境概念唯一
寿命长久性：年限
生产规模有限性：具备保值和增值
效用多样性：自主、出租、转手多重属性
变现困难性：价格商谈，交易手续，税费成本高
供给调节缓慢性：建设周期
房地产业的概念
是指从事房地产开发、经营、管理的行业；
根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等
房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一
房地产市场的概念
狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所；也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值
广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动
房地产市场分类
房地产一级市场：
又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场
房地产二级市场：
是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场
房地产三级市场：
具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为
土地所有权的概念
指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利
土地所有权分为
国有土地
集体土地
土地获得的方式
出让
土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式
划拨
以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土地出让金。目前，此类情况均为房改房、集资房、解困房等政策性房屋
生地、熟地、土地通平
生地：
通常指尚未进行市政基础的土地
熟地：
已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平
三通一平：
即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整
七通一平：
包括道路通，上下水通，雨污排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和平整场地
土地使用年限
凡与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行
居住用地七十年
工业用地五十年
教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年
商业、旅游、娱乐用地四十年
综合用地或者其他用地五十年
土地出让金
各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款
商品房
商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋
它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”
1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房
从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售
从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房
从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等
经济适用房
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。
由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定
集资房
一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售
已购公房、单位产权房、廉租房、私房
已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房——房改房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等
私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅
二手房
二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益
期房、准现房、现房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋
现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋
尾房、烂尾房
尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重
烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现
工业用房、商业用房、公用设施用房
工业用房
指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋
商业用房
是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋
公用设施用房
是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋
住宅的概念
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋
公寓式住宅的概念
公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的
公寓是住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用
花园式住宅的概念
花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买
跃层式住宅的概念
跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接
优点是：
① 每户都有较大的采光面，通风较好
② 户内居住面积和辅助面积较大
③ 布局紧凑，功能明确，相互干扰较小
复式住宅的概念
复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立
日照间距
日照间距：
指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离
建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数
建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数，当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于1.0，多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行
1.相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表１规定的建筑间距系数
2.相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2
建筑面积
指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成
共有建筑面积（分摊面积）
共有建筑面积（分摊面积）：
商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户；
可分摊的公共部分为：本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套内公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半）
不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）
不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层
公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊
共有建筑面积计算公式
共有建筑面积计算公式：
公用建筑面积 = 整栋建筑的面积 — 各套套内建筑面积之和 — 已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
共用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 各套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积 = 各套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
因此，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积 = 套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数）
使用面积、使用率
使用面积：
即地砖面积，是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台；
斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积
使用率：
使用率 = 套内使用面积 / 总建筑面积
实用面积、实用率
实用面积：
它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额
实用率：
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率
即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
得房率
得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比
即得房率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
容积率
在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）
即：总建筑面积 / 总用地面积= 容积率
绿地面积、绿地率、绿化率
绿地面积：
指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地；
绿地率：
在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）；
绿化面积：
在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）；
自然层、技术层、附属层（夹层）、标准层、中间层
自然层：
一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅
技术层：
指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次
附属层（夹层）：
指介于自然层之间的夹层
标准层：
平面布置相同的住宅楼层
中间层：
底层和最高住户入口层之间的中间楼层
地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼）
地下室：
是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 / 2者
半地下室：
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者
假层：
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层
阁楼（暗楼）：
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层
层高、净高
层高：
住宅的层高是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米
净高：
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离
净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高－楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高”
进深、开间
进深：
住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100－87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米
开间：
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100－87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米
户型比、面积误差比
户型比：
指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重
面积误差比：
面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）×100% / 合同约定面积
阳台、平台、走廊、玄关、隔断、过道
阳台：
泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台
平台：
平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分
走廊：
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间
玄关：
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所
隔断：
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面
过道：
过道是指住宅套内使用的水平交通空间
低层、多层、小高层、高层住宅
低层住宅：
指一层至三层的住宅
多层住宅：
指四层至六层的住宅
小高层住宅：
指七层至十二层的住宅
高层住宅：
指十二层以上的住宅
塔式高层、单元式高层、通廊式高层
塔式高层住宅：
以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅
单元式高层住宅：
由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅
通廊式高层住宅：
由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅
TOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务公寓
TOWNHOUSE：
也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋
商住住宅：
是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式
会所：
就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放
酒店式服务公寓：
是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉
智能化大厦
智能化大厦：
又称“智能型大厦”是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统（FAS），保安自动化系统（SAS）
房屋的使用权、房屋的所有权
房屋的使用权：
房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权；房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中
房屋的所有权：
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利
取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：
1、依法新建的房屋； 2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等； 3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋； 4、继承或受遗的房屋
房屋他项权、土地使用权、住宅所有权、房屋处分权、房屋占有权
房屋他项权：
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利
土地使用权：
是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利
住宅所有权：
住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地
房屋处分权：
指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事实处分和法律处分
房屋占有权：
指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权
抵押权、租赁权
抵押权
指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿
租赁权
指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为
房屋产权、产权置换
房屋产权：
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利
产权置换：
是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续
共有房产、共同共有房产
共有房产：
指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权
共同共有房产：
指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权
房屋的产权面积、预测面积、实测面积
房屋的产权面积：
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定
房屋预测面积：
预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据
房屋实测面积：
实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据
商品房的销售面积、实际销售面积、预售面积
商品房的销售面积：
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
实际销售面积：
是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积
预售面积：
是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积
基价、起价、预售价、均价
基价：
基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出
起价：
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价
预售价：
预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准
均价：
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价
五证、两书
五证：
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》
《建设工程开工证》、《商品房销售许可证》（期房《商品房预售许可证》）；
其中：《国有土地使用证》《商品房销售许可证》由房管部门核发；
《用地规划证》《工程规划证》由规划部门核发；《开工证》由建设部门核发；
两书：
《住宅使用说明书》 和《住宅质量保证书》；
内部认购
内部认购：
近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照“开盘价”而言的，如果按照目前房地产发展商通行的“低开高走”的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的“便宜”。
当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害
定金、订金
定金：
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金
订金：
根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。例如：北京市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金： (1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的
诚意金、违约金
诚意金：
目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交“诚意金”。所谓“诚意金”，是指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。代理方收取“诚意金”后，会非常努力地发挥其“团体力量”，有针对性的尽快为买家寻找理想的房子
违约金：
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金
按揭、住房公积金
按揭是按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为
住房公积金：
是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度；
具体内容主要有三个方面：（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。（3）按"专项使用"的原则运用住房公积金
个人住房抵押贷款、个人住房担保贷款
个人住房抵押贷款：
是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿
个人住房担保贷款：
是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任
评估价、补交价、确认价
评估价:
是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。该价格也可以产生在地产不一定要发生交易，但又必须有价格、价值概念的情形下，如抵押贷款、清产核资等
补交价:
指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。若今后按市场价格水平补交价款时，赢余就应放在市场交易价里
确认价:
是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格，也可以不是
房地产交易手续费、房地产契税、营业税
房地产交易手续费：
是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用
房地产契税：
指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为1%-4%
营业税：
指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税，开封市征收价格为5.6%
印花税、个人所得税
印花税：
印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五，一般5元
个人所得税：
指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋，开封市按评估价的1%计算，业主唯一物业并签订据结书的免收
土地增值税、房屋权属登记费
土地增值税：
是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为
房屋权属登记费：
即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用，普通住房6元/㎡，营业房15元/㎡
混凝土
简称为“砼（tóng）”：是指由胶凝材料将集料胶结成整体的工程复合材料的统称。通常讲的混凝土一词是指用水泥作胶凝材料，砂、石作集料；与水（加或不加外加剂和掺合料）按一定比例配合，经搅拌、成型、养护而得的水泥混凝土，也称普通混凝土
性能
和易性 混凝土拌合物在一定的施工条件下，便于各种施工工序的操作，以保证获得均匀密实的混凝土的性能
变形混凝土的变形包括非荷载作用下的变形和荷载作用下的变形
强度 包括抗压、抗拉、抗剪、抗弯、抗折及握裹强度
耐久性抗渗性 、抗冻性 、抗侵蚀性 为混凝土耐久性
房屋的构成
1.基础工程
地基与基础
2.主体工程
墙或柱、楼板与地面、楼梯、屋顶
3.装饰装修工程
门、窗、配套、外墙装饰装修等
地基、基础
地基
建筑物下面支承基础的土体或岩体
决定建筑物深埋的因素
土层构造的影响
地下水位的影响
冰冻线的影响
相邻建筑物的影响
墙
用砖石等砌成承架房顶或隔开内外的建筑物。是建筑物竖直方向的主要构件，起分隔、围护和承重等作用，还有隔热、保温、隔声等功能
墙有多种分类方法：
①按墙在建筑物中的位置可分为外墙和内墙，分隔房间的内墙又称隔墙。位于房屋两侧的外墙称端墙或山墙；高出屋面的外墙称女儿墙。
②按墙在建筑物中的受力情况分为承重墙和非承重墙。例如在骨架结构中非承重墙有：填充在框架内的填充墙，支承在本身的基础或基础梁上的自承重墙，悬挂在排架或框架上的悬挂墙。剪力墙则是建筑物抵抗水平力的承重墙。
③按墙体的施工方式分，有现场砌筑的砖墙、砌块墙等，在现场浇注的混凝土或钢筋混凝土板式墙，在工厂预制、现场装配的板材墙、组合墙等。此外，墙还可按墙体的材料、构造形式等分类
砖墙的厚度多以砖的倍数称呼，由于砖的长度为240mm，因此厚度为一砖的墙又称“24”墙，厚度为一砖半的墙又称“37”墙，厚度为半砖的墙又称“12”墙
过梁
砌体结构房屋墙体门窗洞上常用的构件，它用来承受洞口顶面以上砌体的自重及上层楼盖梁板传来的荷载
种类
1）钢筋砖过梁：顾名思义，即正常砌筑砖墙时中间夹钢筋（一般钢筋直径6-8毫米，夹两到三根），根据设计需要、有砌一层砖夹一层钢筋，也可砌两层砖夹一层钢筋。砖墙洞口顶部配置钢筋，一般用于荷载不大、跨度较小的门、窗、设备洞口等过梁之用，（优点是简单方便快捷，不需要象钢筋混凝土过梁那样立模板）
2）砖拱过梁：平拱、弧拱，用于洞口宽度小于1米
3）钢筋混凝土过梁：常用，多为预制构件。有矩 形、L形等形式。宽度同墙厚，高度及配筋根据结构计算确定。两端伸进墙内不小于240mm
圈梁
砌体结构房屋中，在砌体内沿水平方向设置封闭的钢筋砼梁， 以提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性、提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，防止由于地基不均匀沉降、地震或其他较大振动荷载对房屋的破坏。在房屋的基础上部的连续的钢筋混凝土梁叫基础圈梁，也叫地圈梁（DQL)；而在墙体上部，紧挨楼板的钢筋混凝土梁叫上圈梁
作用
1、增强房屋的整体性和空间刚度。
2、防止由于地基不均匀沉降或较大振动荷载等对房屋引起的不利影响
3、设置在基础顶面部位和檐口部位的圈梁对抵抗不均匀沉降作用最为有效。
4、当房屋中部沉降较两端为大时，位于基础顶面部位的圈梁作用较大；当房屋两端沉降较中部为大时，檐口部位的圈梁作用较大
楼板、地面
楼板
是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础
作用
1、楼层中的楼板主要是承受水平方向的竖直荷载
2、楼板能在高度方向将建筑物分隔为若干层
3、楼板是墙、柱水平方向的支撑及联系杆件，保持墙柱的稳定性，并能承受水平方向传来的荷载（如风载、地震载），并把这些荷载传给墙、柱，再由墙、柱传给基础
4、有时还要起到保温、隔热作用，即围护功能
5、 楼板还能起到隔声作用，以保持上下层互不干扰
6、楼板还可以起到防火、防水、防潮等功能
地面
建筑物内部和周围地表的铺筑层，也指楼层表面的铺筑层（楼面），通常由：基层、垫层、面层三部分组成。对特殊要求的地面，还设有防潮层，保温层，找平层等构造层次
窗
墙或屋顶上建造的洞口，用以使光线和空气进入室内
窗洞口与房间地面面积之比为1:7左右
楼梯
楼梯由:楼梯段、休息平台、栏杆、扶手等部分组成
楼梯段：最大为38°，一般为26°—33°
休息平台：也叫转台，楼梯踏步超过18步应设休息平台，起缓冲休息作用
按梯段可分为单跑楼梯、双跑楼梯、多跑楼梯 和双分、双合式楼梯
按位置分：室内楼梯和室外楼梯
按性质分：安全梯、消防梯、自动梯
按使用材料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯
屋顶
一是围护作用
防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳的辐射
二是承重作用
承受风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构建和人群的重量
平屋顶:最大坡度不高于10%，民用为1%—3%
坡屋顶:坡度高于10%，有单坡、双坡、四坡和歇山多种形式
曲面屋顶 和多波式折板屋顶
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