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简介
这是二手房房贷ppt，包括了高贷取决于银行，一般北京地区的银行都认可的评估公司就是康正，如果你看上的房子满足以下三个条件之一，买卖二手房就要交契税，关于指导价和非普价的关系等内容，欢迎点击下载。
二手房房贷的ppt是由红软PPT免费下载网推荐的一款课件PPT类型的PowerPoint.
二手房交易相关
流程
几种价格-成交价 网签价 评估价
高贷取决于银行，贷款=0.7*min{网签价，成交价，评估价}，成交价是买房的价格，这个没什么说的，能多砍点就多砍点，网签价是交税的计算依据，理论上能少则少，如果想多贷款，那么网签价显然没法太低，也没有办法做到充分避税了，不然做高评估价也没有意义了，一般就是做到“成交价>评估价=网签价”，这样多交千把块钱税，可能可以多贷十几万。
通常来说，看房子的时候，中介会告诉你，比如这个房子能评到单价的0.8或者0.85，如果对中介说的话偏听偏信，那显然是不靠谱的，事实上，评估价的多少取决于评估公司，而不是中介口头说的，最保险的办法就是自行找评估公司。
评估
一般北京地区的银行都认可的评估公司就是康正，主流的银行（记得是除光大、天津等4家银行之外）都认可他们价的评估报告，一般500万以下的房子上门评估费是400元，通常这个评估费通过贷款银行做的话，是免收的，当然大多数评估公司还提供电话报价，你可以直接打他们的咨询电话，报上小区楼栋楼层户型面积等信息，就会给你一个大致的范围报价，这个是极有参考价值的。掌握了评估价，就对能贷多少款充分了解，从而能够更游刃有余的与业主讨价还价，规避了签完合同，不能如数贷款的风险。
几种价格-非普价
非普价，如果你看上的房子满足以下三个条件之一，就会自动被认定为非普住宅，那么就会面临着3%的契税以及差额部分5.6%的营业税，认定为非普的条件是： a、容积率小于1 b、面积大于140平 c、高于1.2倍的市场成交均价 注意，这些条件是或者的关系，前两个都好说，关键是第（3）个条件，这个成交价指的是，北京建委依据2010年全北京的成交均价为18000元，根据不同的位置，设置有调节系数，比如南四环以内系数是1.6，那么南四环以内的非普线就是1.2*1.6*18000=34560元，因此如果网签价高于这个数，那你的房子就会被认定为非普，从而面临高额税费，显而易见，为了多贷款，网签价应该高，但又不能碰线，为了多贷10万，还得多花10万的税就不值得了； 关于非普价不同城区的具体计算标准，请参阅北京建委的文件《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》或者拨打建委咨询电话：59958811（也有说这个归地税管） 网址：http://www.bjjs.gov.cn/publish/portal0/tab662/info67342.htm
几种价格-地区指导价
地区指导价，买卖二手房就要交契税，而契税交多少取决于网签价做到多少，如果大家网签价填个1块钱，那政府就收不上税了，所以根据不同小区，指导价是不公开的，据说是一房一价，如果你的网签价低于指导价，那么契税就按指导价征。
几种价格
关于指导价和非普价的关系，对于一般的房子来说，我们的网签价一般介于指导价和非普价之间，但这并不意味着指导价绝对低于非普价，由于指导价的不透明，中介也是通过多次交易近似的探知到指导价的大概范围，但目前据说指导价每3个月一调，而事实上，自2011年以来，建委从未调整过非普价，但指导价却是随行就市的调整，不少小区的指导价已经超过了非普价，这些小区现在也变成了被“非普”的非普小区，甚至同一栋楼，某层以下的房子还是普通，但某层以上的已是非普，即便全款买非普小区的房子，也不可避免的面临3%的契税，以及5.6%的差额营业税。所以想做高评高贷的，必须有必要摸清指导价的情况，这也将成为我们做网签价和评估价的重要依据。
几种价格-关系的梳理
成交价就是板上钉钉要付的钱，没啥可说的。
非普价（影响税率）和地区指导价（影响税基）是政府部门定的价格，还不是很透明，要想法探知。
非普价可以问建委
地区指导价目前似乎只能通过中介的经验去逼近（据说一房一价）。但网络时代大数据应该能解决这个问题。
评估价是评估机构给二手房的价格，一般比成交价（市价）低（反应银行的对抵质押物的审慎评估），关系到贷款额度。
网签价是买房人有影响力的一个价格，所以如何设定网签价有讲究。
几种价格-网签价的设定
从税费角度看：
网签价应该低于非普价（否则要交高额税）
网签价低于指导价，按指导价征税，所以网签价低于指导价的意义不大（做的过低，如果以后房价上涨，差额部分还要征税，不利于今后房子的出售），一般做接近于于指导价（高的话多交税）
从贷款角度看：
网签价低于评估价，那么相当于没有充分利用贷款能力（当然，贷款能力不能远超自身还款能力）；网签价高于评估价，贷款方面没有提升，反而多交税费，没有意义。故网签价应小等于评估价，等于的情况是有利于贷款，小于则是自身还款能力受限，或者不需要那么多贷款。
网签价高于成交价那不是作死么？所以肯定低。
总结：指导价≈网签价≤评估价<成交价，非普价
略低于指导价影响不大，若指导价大于非普，则网签价只能按非普走了，以上不等式也就不成立了
几种价格
落户查询：户政/派出所
落户前，查询确认户头是空的
贷款咨询
2014-7-10
农行95，针对资质不错的客户（国企，事业单位）流水不够也问题不大。可协调。放款时间不长。2，中信，针对于部分在我爱我家成交的客户，有9折。也捆绑了一些其他银行业务，需要买保险箱，基金理财啥的。
邮储国管公积金贴息贷款
※邮储银行公积金贴息贷款所需要的材料： 1. 申请人及配偶近期一寸彩色照片各1张 2. 申请人及配偶身份证件或有效身份证明复印件各1份 身份证在有效期内 3. 申请人及配偶户口簿首页、本人页、变更页复印件各1份 集体户口提供首页复印件盖红章一份，复印件不成呵。家庭户口提供户主本人页复印件 1份 4. 申请人结婚证复印件1份 需核对证件上证件号是否与身份证一致（15位升18为除外），如果结婚证证件号为军官 证或学生证但提供身份证办理贷款，需上部队、学校开证明证明为同一人（反之亦然） 5. 申请人查询书原件各1份（国管本人持身份证到单位公积金开户行），这个我多 开了两份； 6. 申请人工作情况说明（贴息贷款专用格式）原件2份 7. 配偶工作情况说明原件1份（无工作提供无收入证明、有收入提供贴息专用工 作情况证明及单位未缴存公积金情况说明） 8. 申请人及配偶学位学历证明（最高学历）复印件2份 9. 申请人及配偶职称证明复印件2份 10. 申请人还款账户（邮政储蓄银行活期存折）复印件2份，邮储银行的卡不行哈， 当天我又去开了存折； 11. 未成年子女户口本及出生证明复印件1份，如果是在集体户的，还需要集体户首 页； 注：所需复印件面签当天全部需要带原件
费用计算
计算各种费用，可砍中介费，或者在与卖房人谈的时候顺便谈中介费。
约谈业主
约业主砍价，看房本，户口本，授权委托书(配偶，结婚证?)，公房要看原始购房合同（留意房屋买卖的限制条件）
谈妥户口迁走时间，贷款方式，是否资金监管，交房物业交割时间，尾款数(物业+户口=6w)，签合同，交定金（1-10w）
仔细看手写部分，尤其户口，过户，物业交割，交房几部分的时间顺序，要求交房当天做物业交割
补充协议里约定交房日期，物业交割完成并交房后付1w尾款，户口人员全部迁走后付剩余尾款
约定自合同签订开始至交房期间不能以任何形式出租，如目前有租户需在交房前结束租赁合同
约定违约代价，逾期交房代价，逾期迁户口代价，按天计 约定如果非满五唯一三方免责合同失效定金返回 约定如果由政策变化导致的费用由政策规定方出 资金监管分为建委和光大(即自行监管)两部分，建委监管网签价-贷款额，光大监管合同价-网签价-定金-尾款 物业交割包括水电气网电视电话取暖物业公共维修基金
约谈业主-看房产证
如何查询房产证的真伪？（建委审核？）
约谈业主
资格审核：建委
卖方五个工作日，买方十个工作日。
买方必须带着卖方的房本
资格审核
卖方申请表
资格审核
买方审核
http://www.bjjs.gov.cn/tabid/3670/Default.aspx?COLLCC=3998339679&
资格审核
买方：需准备材料
资格审核
有效期
签合同（可交定金）
和卖房者签约，一般在网签之前或网签当天。（因为网签要等资格审核过才行）
貌似也有在资格审核前就定房子签合同了，当然只要在合同中约定好资格审核没过的情况就成。
合同下载http://www.hd315.gov.cn/htsfwb/shxfl/fw/201312/t20131225_1040457.htm
合同-签的时候考虑的要素
消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任
最好是直接交定金，谈好中介费之后，同时签合同，合同中要注明定金情况。每交一笔钱都要写收条。如果一定要交意向金，要写清楚，无论任何理由，一旦自己不想买房子，一个工作日内全额退还意向金。
签合同前，检验房东身份证、房产证、户口本原件以及共有人同意出售协议原件，并保留相关复印件，在没有看到这几件东西之前，不交一分钱。
首付款一定不能直接交给房主和中介，要在银行账户冻结。银行需要在见到过户后的契税发票和领新房本通知单才会解冻放款，可以过户当天与贷款一起转入卖方账户。
定金不超过交易价格的20%，一般不超过10%。
相关费用：契税1.5%；土地出让金3%；印花税0.05%；评估费约为 %。中介费要分笔付款。
合同要确定过户时间、物业交验时间和交钥匙时间，以及相关的违约责任，重点是违约金。
过户时需要先交契税才能办房产证，让业主交公共维修基金发票。
丈量房屋尺寸，检查房屋相关质量和配套情况。
网签（资金托管可选择做）
网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"。
网签
网签
面签（贷款签约）
是指借款人（连同共同还款人或担保人）携带合法有效证件原件、手章及贷款所需费用；到贷款银行交纳贷款所需费用并进行面谈及签字的手续。
首付资金托管
有面签时做的，也有过户之前做的
理论上在买卖合同签订后，已经约定了首付时间点，在此时间去做资金托管就可以。
交税-税种（买方）
交税-税种（卖方，其实也是买方）
交税-税种（卖方，其实也是买方）
交税-税种梳理
此外都有测绘费，公房有土地出让金
交税
交税
交税
过户
房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。
过户可网上预约
付款or首付解冻
全款
贷款
领房本
提公积金
建委出他项权证
房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类（如典权、抵押权等）、权利范围（他项权利的房屋范围）、权利价值（他项权利的契载价格）、权利存续期间（契载期限）、注销日期（他项权利消失的日期），并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
银行放款，取回房本
迁走户口，物业交割，交房（验房），付尾款
迁走户口，物业交割，交房（验房），付尾款
迁走户口，物业交割，交房（验房），付尾款
迁走户口，物业交割，交房（验房），付尾款
交易风险
业主是否能讲道理（稳定职业者可能更讲道理，不讲道理pass）
产权（是否共有产权，是否产权不清晰等）
合同规范性
交易风险
资金监管（为何拒绝资金监管）
交易风险
交易风险
交易风险
交易风险-定金
交易风险-定金
交易风险-首付资金
中介应对
看房阶段不建议与中介签字。比如所谓的看房确认书，委托书等，即便中介说出来个花来，也不要签字，对买房者没有任何好处，即便一些知名中介，仔细看看，都会发现一些条款有明显不利于买方的约束。你现在签的每一个字，日后都有可能让你很被动。
对中介的推销话术要甄别
所谓诚意金什么的，基本都是无偿给中介周转用的，即便最后退你，那我还损失资本的利息呢，更不要说拖你一两个月，甚至不给了，交出去容易，要回来难。对于定金什么的，能少则少，能给1万，就不给2万，这东西没托管，大定金风险也很大，而且务必是交给业主，而不是中介。
中介应对
中介费一般都能商量。除了独家房源难砍价，其他的都很容易商量，交易越淡越是砍价的好机会，我目前见过的最低的是略低于1个点，另外中介费最好争取分期付款，一次性付清，后面的跑流程就很被动了。
潘家园，华威北里73平两居室，满五唯一央产房，入手价212w，市管公积金贷款，从看房到拿到房本历时40天。 5月31日 看中华威北里一套94年，74平房，报价230w的两居室 6月1号做决定，购买，还价，签合同，约定公积金贷款104w，首付108w（定金10w，当场付5w，待资质审核通过再付出定金5w，资金监管92w，尾款6w（户口5w，物业1w）待过户后付）；中介费2.7%，当场付5w，尾款约定过户完成后支付。由于房主是先卖后买（保证唯一住房），故而合同约定其于11月1日之前完成交房即可。 6月3日通过链家进行购房资质审核，（提交户口本，身份证以及结婚证照片）；期间房主同步办理央产房上市事宜 6月16日通知资质审核初审通过 6月17日在链家门店进行面签，再付定金5w，网签价定为149w 6月25号上午在方庄链家进行公积金贷款初审，申请评级，拟贷款104w（AAA），期间打车到朝外大街派出所进行婚姻状况修改 6月30号，通知公积金评级结果，信用评级为AA， 批贷92w 6月30日至7月2日，紧急筹款12w以补充贷款不足 7月3日下午在方庄链家签补充首付协议，房主告知其一家户口已经迁出 7月7日 接短信通知8号去方庄公积金管理中心签公积金借款合同，同时通知中介准备缴税过户 7月8日 签借款合同，缴纳担保费2704元 7月9日 上午赴朝阳第六税务所缴税1.49w，下午赴链家门店进行资金监管104w （原定的92w＋12w补充首付） 7月10日 上午赴朝阳区房屋发证大厅过户，缴纳土地出让金1141元，房本工本费80元；下午领取新房本，缴印花税5元；之后赴潘家园派出所查询户口迁出情况，跟房主约定下周末付5w户口尾款，再赴链家门店缴纳剩余中介费8874元。
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